Георгий Качмазов: «Языковой барьер – наименьшая проблема при работе с российскими инвесторами»
Георгий Качмазов, управляющий партнер Tranio, об активности российских инвесторов за рубежом, сложностях взаимодействия с ними, рисках инвестирования в зарубежные активы и выборе «правильных» объектов.
- Георгий, каким стал 2017-й для компании Tranio? Расскажите о наиболее знаковых проектах.
- Осенью 2017 г. мы запустили второй собственный девелоперский проект в Барселоне (первый был запущен в конце 2016-го). Новый проект предусматривает строительство жилого дома на 22 квартиры, 25 парковочных мест и торговое помещение.
Посещаемость сайта Tranio выросла почти в два раза (теперь это свыше 2 млн человек за год). Общая выручка компании увеличилась на 18%.
Мы еще больше продвинули свои услуги на международном рынке. В 2017 г. на иностранных клиентов пришлось 26% закрытых сделок. Мы продали несколько крупных коммерческих объектов в Германии гражданам Пакистана, Турции и ЮАР.
- Что сейчас происходит с российскими инвестициями в зарубежную недвижимость, насколько активны инвесторы и какие объекты они предпочитают?
- По данным ЦБ РФ, за первые три квартала 2017 г. денежные переводы с целью покупки зарубежной недвижимости из России выросли на 25% по сравнению с I–III кварталами 2016 г. Российский спрос уже полностью восстановился после кризиса 2014–2015 гг.
По данным исследования Tranio 2017 г., среди доходных объектов у россиян наиболее популярны квартиры для сдачи в аренду, отели, доходные дома и торговая недвижимость. Самый распространенный бюджет — до 2 млн евро. Ожидаемая доходность — 4–8%.
- Как за рубежом воспринимают российских инвесторов? Есть ли сложности коммуникации?
- Как показало исследование Tranio 2016 г., языковой барьер — наименьшая проблема при работе с российскими инвесторами (ее указали только 6% респондентов). Зато отмечаются завышенные ожидания доходности (52%), нерасторопность, затягивание сделки (36%), неготовность следовать устоявшимся процедурам ведения сделки (25%), проблемы с подтверждением средств (23%), некомпетентность в вопросах инвестиционной недвижимости (22%). Проблема завышенных ожиданий доходности постепенно становится менее острой, так как инвесторы с каждым годом становятся опытнее и все лучше разбираются в реалиях рынка.
- Какие существуют риски инвестирования в зарубежные активы? Какие советы вы бы дали начинающему инвестору?
- Обратите внимание на макроэкономические риски страны, в недвижимость которой вы собрались инвестировать: валютные, инфляционные, риски, связанные с динамикой ВВП, демографией и нестабильностью политической системы. Несомненно, не самые стабильные страны тоже могут быть интересны для вложений в краткосрочной перспективе. Например, Tranio реализует проект в Греции, где, несмотря на сложную экономическую ситуацию, мы видим возможность заработать: с одной стороны, рынок находится в фазе дна, с другой — есть приток иностранных туристов и инвестиций в связанные с туризмом сегменты, и у цен есть потенциал роста.
Ключевой риск связан с локацией объекта. Недвижимость, расположенная в правильном месте, с расчетом на долгосрочную перспективу будет востребована и ликвидна.
Инвестиция в недвижимость для непрофессионального инвестора — это долгосрочная стратегия, и я бы рекомендовал вкладывать на срок 3–10 лет и более. При таком подходе важно оценивать риски того, насколько тот или иной тип недвижимости будет востребован через 10 лет. Например, уже всем очевидно, что классический ретейл будет все меньше востребован из-за вызовов интернет-торговли, и ликвидность обычных магазинов на первом этаже может снижаться. С другой стороны, в развитых экономиках стремительно растет спрос на склады, которые называют новым ретейлом. В долгосрочной перспективе я бы рекомендовал инвестировать в различные форматы апартаментов под управлением для сдачи в аренду посуточно или помесячно.
Есть специфические риски конкретных стратегий и проектов. Например, при арендном бизнесе такими рисками являются неплатежеспособность арендатора, подходящий к концу арендный договор без права продления при покупке, плохое состояние сдаваемого объекта; при проектах добавленной стоимости — завышенная цена покупки, превышение сметы, несоблюдение сроков реализации проекта, риск продажи по низкой цене. Чтобы минимизировать риски, следует нанимать опытных консультантов.
Чтобы повысить доходность от недвижимости, следует обращать внимание на структурирование сделки. Существуют способы легально снизить налогооблагаемую базу при уплате налога на доход от аренды или прирост капитала. Чтобы решить эти задачи, помимо работы с опытными консультантами инвестору важно понимать свою стратегию владения и продажи объекта в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
- Чего нам ждать от 2018-го и как изменится ситуация на рынке инвестиций?
- В последние годы в ЕС снижались ключевые ставки, ставки по ипотеке и вместе с ними — доходность недвижимости. По этой причине все больше инвесторов выбирают стратегии добавленной стоимости (строительство и редевелопмент), позволяющие заработать больше, чем простой арендный бизнес. Наша компания реализует подобные проекты в Испании, Германии и Греции.
В 2018 г. мы видим хорошую перспективу заработать в Греции, в Афинах по нескольким причинам:
1. Цены на жилье более чем на 40% ниже уровня 2008 г.
2. Экономика страны восстанавливается, безработица снижается.
3. Количество туристов за последние пять лет удвоилось и продолжает расти.
4. Греция предлагает выгодную программу получения ВНЖ: при вложениях от 250 тыс. евро инвестор и вся его семья получают постоянный вид на жительство на пять лет с продлением.
Мы предлагаем инвестиции с доходностью в евро от 7 до 20% годовых в зависимости от формата участия и степени риска.
- Георгий, каким стал 2017-й для компании Tranio? Расскажите о наиболее знаковых проектах.
- Осенью 2017 г. мы запустили второй собственный девелоперский проект в Барселоне (первый был запущен в конце 2016-го). Новый проект предусматривает строительство жилого дома на 22 квартиры, 25 парковочных мест и торговое помещение.
Посещаемость сайта Tranio выросла почти в два раза (теперь это свыше 2 млн человек за год). Общая выручка компании увеличилась на 18%.
Мы еще больше продвинули свои услуги на международном рынке. В 2017 г. на иностранных клиентов пришлось 26% закрытых сделок. Мы продали несколько крупных коммерческих объектов в Германии гражданам Пакистана, Турции и ЮАР.
- Что сейчас происходит с российскими инвестициями в зарубежную недвижимость, насколько активны инвесторы и какие объекты они предпочитают?
- По данным ЦБ РФ, за первые три квартала 2017 г. денежные переводы с целью покупки зарубежной недвижимости из России выросли на 25% по сравнению с I–III кварталами 2016 г. Российский спрос уже полностью восстановился после кризиса 2014–2015 гг.
По данным исследования Tranio 2017 г., среди доходных объектов у россиян наиболее популярны квартиры для сдачи в аренду, отели, доходные дома и торговая недвижимость. Самый распространенный бюджет — до 2 млн евро. Ожидаемая доходность — 4–8%.
- Как за рубежом воспринимают российских инвесторов? Есть ли сложности коммуникации?
- Как показало исследование Tranio 2016 г., языковой барьер — наименьшая проблема при работе с российскими инвесторами (ее указали только 6% респондентов). Зато отмечаются завышенные ожидания доходности (52%), нерасторопность, затягивание сделки (36%), неготовность следовать устоявшимся процедурам ведения сделки (25%), проблемы с подтверждением средств (23%), некомпетентность в вопросах инвестиционной недвижимости (22%). Проблема завышенных ожиданий доходности постепенно становится менее острой, так как инвесторы с каждым годом становятся опытнее и все лучше разбираются в реалиях рынка.
- Какие существуют риски инвестирования в зарубежные активы? Какие советы вы бы дали начинающему инвестору?
- Обратите внимание на макроэкономические риски страны, в недвижимость которой вы собрались инвестировать: валютные, инфляционные, риски, связанные с динамикой ВВП, демографией и нестабильностью политической системы. Несомненно, не самые стабильные страны тоже могут быть интересны для вложений в краткосрочной перспективе. Например, Tranio реализует проект в Греции, где, несмотря на сложную экономическую ситуацию, мы видим возможность заработать: с одной стороны, рынок находится в фазе дна, с другой — есть приток иностранных туристов и инвестиций в связанные с туризмом сегменты, и у цен есть потенциал роста.
Ключевой риск связан с локацией объекта. Недвижимость, расположенная в правильном месте, с расчетом на долгосрочную перспективу будет востребована и ликвидна.
Инвестиция в недвижимость для непрофессионального инвестора — это долгосрочная стратегия, и я бы рекомендовал вкладывать на срок 3–10 лет и более. При таком подходе важно оценивать риски того, насколько тот или иной тип недвижимости будет востребован через 10 лет. Например, уже всем очевидно, что классический ретейл будет все меньше востребован из-за вызовов интернет-торговли, и ликвидность обычных магазинов на первом этаже может снижаться. С другой стороны, в развитых экономиках стремительно растет спрос на склады, которые называют новым ретейлом. В долгосрочной перспективе я бы рекомендовал инвестировать в различные форматы апартаментов под управлением для сдачи в аренду посуточно или помесячно.
Есть специфические риски конкретных стратегий и проектов. Например, при арендном бизнесе такими рисками являются неплатежеспособность арендатора, подходящий к концу арендный договор без права продления при покупке, плохое состояние сдаваемого объекта; при проектах добавленной стоимости — завышенная цена покупки, превышение сметы, несоблюдение сроков реализации проекта, риск продажи по низкой цене. Чтобы минимизировать риски, следует нанимать опытных консультантов.
Чтобы повысить доходность от недвижимости, следует обращать внимание на структурирование сделки. Существуют способы легально снизить налогооблагаемую базу при уплате налога на доход от аренды или прирост капитала. Чтобы решить эти задачи, помимо работы с опытными консультантами инвестору важно понимать свою стратегию владения и продажи объекта в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
- Чего нам ждать от 2018-го и как изменится ситуация на рынке инвестиций?
- В последние годы в ЕС снижались ключевые ставки, ставки по ипотеке и вместе с ними — доходность недвижимости. По этой причине все больше инвесторов выбирают стратегии добавленной стоимости (строительство и редевелопмент), позволяющие заработать больше, чем простой арендный бизнес. Наша компания реализует подобные проекты в Испании, Германии и Греции.
В 2018 г. мы видим хорошую перспективу заработать в Греции, в Афинах по нескольким причинам:
1. Цены на жилье более чем на 40% ниже уровня 2008 г.
2. Экономика страны восстанавливается, безработица снижается.
3. Количество туристов за последние пять лет удвоилось и продолжает расти.
4. Греция предлагает выгодную программу получения ВНЖ: при вложениях от 250 тыс. евро инвестор и вся его семья получают постоянный вид на жительство на пять лет с продлением.
Мы предлагаем инвестиции с доходностью в евро от 7 до 20% годовых в зависимости от формата участия и степени риска.
Поделиться
