Live интервью: Влад Сурков

22.11.2016
Влад Сурков
Партнер практики недвижимости и строительства, Goltsblat BLP

"Всегда предусматривайте физический осмотр объекта не только "технарями", но и юристами."

12:00
CRE.ru: Уважаемые читатели! Владислав Сурков начинает Live интервью. Присылайте, пожалуйста, ваши вопросы.
12:02
Влад Сурков: Добрый день, дамы и господа. Рад приветствовать вас в это солнечное утро. Готов отвечать на ваши вопросы.
12:00
Munir Iskanderov: Какую периодику по рынку вы рекомендуете читать? И какие периодику вы лично читаете?
12:05
Влад Сурков: Не сочтите ответ за рекламу организаторов, но именно из периодики, на мой взгляд, ничего лучше CRE пока нет. Безусловно, стоит следить за публикациями в "Ведомостях", иногда очень солидные материалы публикует журнал "Эксперт", но эти издания все-таки не концентрируются на недвижимости. Арендатор.ru также достоин внимания.
12:01
Алексей: Влад, добрый день,

Дементьев Алексей, директор проекта.

Наша компания финализирует договоренности с со-инвестором по реализации проекта торгового центра в г. Омск (72 000 м.кв.). Со-инвестор у нас хочет приобрести 50% + 1 акция проекта, путем инвестиций в УК проекта (д/с будут направлены непосредственно на строительные работы, генподрядчику). Форма нашего юр. лица, собственника земельного участка и ИРД проекта - ООО.
Нам предлагают изменить форму юр. лица на ПАО, мы же сами, хотели бы закрепить все акционерные договоренности в shareholders agreement по английскому праву, создав для этого SPE, которое будет на 100% владеть ООО, а уже в нем будут распределены доли акционеров.
Какой вариант предпочтительнее? Ваши комментарии/предложения?

Заранее спасибо!

С уважением,
Алексей

12:13
Влад Сурков: Добрый день, Алексей.

Ваш вопрос, конечно, требует достаточно обстоятельного ответа. Возможно, Вам стоит со мной связаться отдельно для более предметного разговора.

Здесь коротко скажу так. То, что представляется предпочтительным для Вас, теоретически можно реализовать. Но, с учетом сегодняшних реалий, Вам будет непросто эффективно с налоговой и корпоративной точки зрения структурировать "выход" на оффшорный уровень, если в Вашей структуре на данный момент оффшорных компаний нет. Это может стать основным препятствием для имеющейся у Вас идеи.

Собственно, вывод в оффшор используется в основном для того, чтобы сделать возможным применение аглийского права. Иногда это очень важно и полезно, но из своего опыта вижу, что часто клиенты хотят применить английское право просто "потому что", не до конца представляя последствия. Хочу обратить Ваше внимание на то, что в наше время российское право позволяет использовать почти весь инстументарий, который до этого был доступен только по английскому праву.
12:06
CRE.ru: Целесообразно ли использование счетов эскроу в сделках по недвижимости? Оцените нововведения в законе о долевом участии в строительстве, предполагающие использование счетов эскроу.
12:22
Влад Сурков: Вообще счета эскроу в течение многих лет являются одним из основных механизмов, используемых в сделках с недвижимостью, как за рубежом, так и в России. В своей практике в последние 15 лет я видел счета эскроу почти на всех сделках с российской недвижимостью. Просто, в силу отсутствия этого механизма в российском праве, мы были вынуждены использовать этот механизм на "территории" английского права.

Теперь эскроу есть в российском ГК, ЦБ принял необходимые нормативы и разъяснения для банков, так что счета эскроу вошли в рабочий режим.

Я очень рекомендую использовать счета эскроу для сделок с недвижимостью. Механизм похож на аккредитив,но он проще. При этом он дает возможность обеим сторонам сделки испытывать ощущение комфорта - продавцу важно, что покупатель уже расстался с деньгами(хоть он и не перевел деньги продавцу), а покупателю важно понимать, что хоть он и расстался с деньгами, но они находятся еще не у продавца а у независимого банка.

Собственно, именно с учетом этой психологической особенности механизм эскроу введен в законодательство о долевом участии в строительстве. Отмечу, что это лишь один из ыозможных механизмов долевого участия в строительстве. Дольщики будут переводить деньги на счета в банке, банк будет выдавать кредит застройщику на строительство,застройщик будет строить, дольщик будет получать готовый объект, а банк будет отдавать деньги застройщику только после окончания строительства. В теории механизм может быть весьма эффективным. Что будет на практике - увидим.
12:13
Роман: Как лучше покупать недвижимость – напрямую, как объект недвижимости, или через приобретение акций/ долей компаний, владеющих объектом недвижимости?
12:28
Влад Сурков: Многое зависит от того, кто покупатель. Если покупателем является конечный пользователь, который будет использовать объект для собственных нужд,не ожидая потока арендных доходов, то в целом ответ простой - покупайте объект недвижимости напрямую.

Кто-то скажет - но ведь это НДС! Да, но это НДС возмещаемый. По нашему опыту покупатель сможет в течение 3-6 месяцев после приобретения возместить уплаченный НДС. Государственные органы возмещению не сопротивляются, это процесс технический.

Если же Вы профессиональный инвестор, который планирует получать доход от объекта, выводить полученный доход "наверх" (особенно если "наверх" означает иностранную юрисдикцию), то Ваш выбор немного сложнее - возможно, покупка компании будет банально удобнее для Вас, с тем чтобы обеспечить возможность свободного перетока денег. Особенно если в проекте есть заемное финансирование.
12:14
Ольга: В прошлом году Гос. Дума напринимала очень много законов. Есть ли среди них что-то важное?
12:36
Влад Сурков: Да, в прошлом году Гос. Дума отличилась...))) Несколько сотен законов, поставлен законотворческий рекорд по количеству законов за одну сессию. Кстати, многие из депутатов сами не рады этому рекорду, потому что вал законопроектов не позволяет эффективно их прорабатывать. Как я понимаю, в настоящее время в Гос. Думе предпринимается ряд технических "телодвижений" с тем, чтобы немного ограничить поток законопроектов, дав возможность профильным комитетам более качественно готовить документы.

Большая часть изменений носит технический, уточняющий характер. Из больших, значимых изменений упомянул бы реформу системы СРО (саморегулируемых организаций) в сфере строительства. Законодатель закрутил гайки (и правильно сделал!), теперь практически любая деятельность в сфере стройки требует участия в СРО (включая ранее неохваченных технических заказчиков)

Важные изменения произошли в сфере долевого участия в строительстве. Помимо уже упомянутых изменений, касающихся счетов эскроу, это дополнительные финансовые требования к застройщикам, дополнительные требования к проектным декларациям и т.д.

Есть еще ряд важных, но более технических изменений, которых я, возможно, коснусь позже, если останется время.
12:24
Артем: Есть ли какие-то особые моменты, «фишки», на которые Вы обращаете внимание, проводя аудит объектов недвижимости при их покупке?
12:44
Влад Сурков: В силу необъятности темы позволю себе коснуться буквально одного момента, но очень важного!

Пожалуйста, всегда-всегда-всегда предусматривайте в качестве элемента проверки физический осмотр объекта не только "технарями", но и юристами. Вы не представляете, какое количество важных деталей можно упустить, если не осмотреть объект "в натуре"! Далеко не все можно увидеть, просто анализируя документы, даже из официальных реестров. Самый яркий пример, конечно же, - самострой. Подобные объекты не попадают в документы, но очень даже реально существуют. Санитарные зоны тоже не всегда указаны в документах, но Вы можете установить возможность их существования, просто увидев неподалеку от "своего" объекта какой-то "подозрительный" объект (например, ЛЭП).

Еще одно замечание - последнее время мы гораздо реже видим проблемы с титулом на объекты недвижимости. К счастью, это потихоньку уходит в прошлое. А вот градостроительных "косяков" мы видим много. Также проблемной зоной является тема подключений к коммунальным сетям. Очень многое делается неправильно.
12:37
Евгений: Я слышал, что законодательство признало машино-места объектами недвижимости. Подскажите, в чем суть?
12:50
Влад Сурков: Речь идет о машино-местах в зданиях. Иными словами, на подземных парковках (иногда, правда, парковки размещают над землей, на условном "пятом" этаже, к ним новелла тоже применима).

Да, парковочные места теперь объекты недвижимости. Это, конечно же, юридическая фикция, но таковых у нас уже накопилось множество, поэтому ворчать юристам на эту тему уже, пожалуй, не стоит.

С практической точки зрения это означает, что если, например, Вы покупаете помещение/ этаж в многоэтажном здании и вместе с помещением приобретаете какое-то количество парковочных мест, Вы,вместо подписания каких-то заковыристых договоров об использовании парковки, можете просто "откадастрировать" машино-места (законодательство даже прямо указало, как это нужно делать),зарегистрировать на них право собственности продавца и, включив их в периметр основной сделки, на выходе получить зарегистрированное право собственности не только на помещение, но и на машино-места.
12:38
Елизавета: Как лучше финансировать приобретение покупки объектов недвижимости с использованием собственных средств покупателя?
12:56
Влад Сурков: Ну, если у компании покупателя имеется куча денег на счетах, то все просто. Но, по нашему опыту, непосредственно у компании-покупателя, как правило, собственных денег нет, нужно привлекать деньги от акционеров (банки мы для целей ответа на данный вопрос оставим в стороне).

Существует, я бы сказал, 2,5 варианта финансирования. Если предполагается возвратность средств, полученных на покупку объекта недвижимости, все просто - надо использовать займ от акционера. Если же специфика внутригрупповых отношений допускает безвозвратность полученной суммы, то акционерный займ как раз совсем не подходит - сложно представить более неприятной с налоговой точки зрения историю, чем прощение долга. Но законодательство предлагает два других пути - вклад в уставный капитал и вклад в имущество. Вклад в имущество сделать технически попроще, поэтому, наверное, такая форма вклада предпочтительнее. Но это, что называется, "на подумать".
12:45
CRE.ru: Какие прогнозы на новый год? Есть ли что-то важное, что планируется принять в новом году? На что обратить внимание?
13:05
Влад Сурков: Гос.Дума одной из своих важнейших задач видит принятие нового Кодекса об Административных правонарушениях. Правда, главный идеолог этого документа, господин Плигин, больше в Думе не работает, и мне сложно оценить, будут ли документ и дальше продвигать столь же энергично. Существует серьезная оппозиция принятию этого документа, поэтому пока однозначного прогноза по КОАПу давать не будем.

В остальном, насколько я знаю, никаких сверх-серьезных новелл не предвидится. Гос. Дума, скорее всего, продолжит движение по тем рельсам, на которые в последние годы устойчиво встала, а именно, внесение технических правок, уточнений в уже принятые документы. Как я уже упомянул, существует (в том числе в стенах самой Думы) желание несколько умерить законотворческий пыл. Тем более что в последние годы законотворческий процесс пошел по пути очень казуистическому - документы становятся все более объемными, "техническими", регулирующими десятки сходных ситуаций путем установления каких-то особенностей для каждой отдельной истории. Это приводит к путанности ситуации, замыленности взгляда, неспособности за деревьями увидеть лес. На мой личный взгляд, просто полезно было бы притормозить, перевести дух, посмотреть на то, что уже сделано, и внимательно подумать, куда идти дальше. Посмотрим, согласятся ли с таким подходом законодатели.
12:51
Екатерина: Нас несколько физических лиц, хотим купить офисное помещение у ООО. Возможна ли такая сделка - чтобы право собственности в определенных долях распределялось на нескольких физлиц? Какой это должен быть договор? Должен ли он заверяться нотариально?

13:09
Влад Сурков: Да,такая сделка возможна. Нотариального заверения она не потребует, достаточно регистрации перехода прав собственности.

Скорее всего, Вы подпишете договор купли-продажи с множественностью лиц на стороне покупателя, и купленное помещение попадет в общую долевую собственность покупателей.
12:59
Асель: Добрый день, Владислав! Я работаю специалистом по коммерческой недвижимости в Казахстане. Подскажите пожалуйста как пополнить свои знания, где можно повышать квалификацию специалистам нашего профиля. Ваши рекомендации по повышению профессионализма. Спасибо!
13:13
Влад Сурков: Простите за то, что начну с банальности, но в первую очередь, безусловно, нужно самому читать-читать-читать. Законодательство, судебную практику, профильную периодику (как новостную, типа CRE, так и узкопрофессиональную).

Помимо этого на рынке есть целый ряд компаний, предлагающих курсы по отдельным вопросам права (например, Статут или М-Логос). Достаточно часто лекции читают судью Верховного Суда, тоже чрезвычайно полезно.
13:09
Павел: Влад, добрый день!
На сколько по Вашему мнению сейчас активен рынок с точки зрения инвестиционных сделок в складской недвижимости?
Кто на сегодняшний день является типичным покупателем? Увидим ли мы в ближайшее время новые сделки? Спасибо.
13:24
Влад Сурков: Ну, смотря с чем сравнивать... Конечно, игроки складского рынка, наверное, точнее и полнее ответили бы на этот вопрос, но и я позволю "вставить три копейки".

Складской сегмент, наверное, чуть ли не самый "живой" из сегментов коммерческой недвижимости. Там ниже вакантность по сравнению с офисами и ритейлом. В связи с этим на этом рынке остаются профессиональные игроки. Но, конечно же, сказать,что на рынке вал сделок, было бы преувеличением.

Склады сохраняют привлекательность для конечных пользователей. Многие из них в последние пару лет выкупили у девелоперов помещения, которые они до этого арендовали. Это, безусловно, тренд. Среди таких покупателей есть в том числе и международные компании.

На рынке складов есть достаточно серьезный иностранный игрок - эмиратский фонд Мубадала. На настоящий момент, по моей информации, они купили только один объект, но они сохраняют интерес к сегменту.

Очень интересную сделку провел недавно Сбербанк, купив склад для вновь сформированного ЗПИФа. Эта сделка, на мой взгляд, просто знаковая, причем не столько для складского рынка (склад купили просто потому, что верят в склады как в сегмент недвижимости, который продолжает генерировать деньги), а для концепции ЗПИФов. В отличие от многочисленных ранее созданных "кэптивных" фондов, в которые просто "закачивались" объекты одного собственника исключительно с целью налоговой оптимизации, это чуть ли не первый "настоящий" ЗПИФ, в который привлечены деньги многочисленных сторонних инвесторов. Сбербанк в данном случае выступает именно как полноценная управляющая компания, действующая в интересах большого количества независимых инвесторов. Это пока большая редкость на нашем рынке. надеюсь, такая концепция будет активно развиваться.
13:24
CRE.ru: Владислав, мы полагаем, что читатели оценят столь обстоятельные ответы.) Спасибо за то, что согласились уделить нам время. Хорошего дня!
13:28
Влад Сурков: Спасибо большое за предоставленную возможность поделиться информацией. Всем хорошего дня!

Все интервью

Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail

Email *
Ваше имя
CRE Products


Другие проекты издательского дома
© 1998—2017  Impress Media