Live интервью: Александр Перфильев

20.12.2017
Александр Перфильев
Директор Департамента складской и индустриальной недвижимости ILM

"Я вижу умеренный спрос на склады во всех городах-миллионниках. "

15:01
CRE.ru: Уважаемые читатели! Александр Перфильев готов начать общение. Присылайте свои вопросы.
15:11
Александр Перфильев: Добрый день!
15:01
Сергей Анатольевич: Используете ли вы в своей работе мониторинг СМИ? Спасибо!
15:11
Александр Перфильев: Я ежедневно читаю бизнес-новости и специализированные ресурсы по недвижимости, в первую очередь это интернет-сайты. С недавнего времени появились удобные мобильные приложения, например как есть у сайта CRE, я ими так же пользуюсь. Иногда за обедом пролистываю Ведомости, РБК и Коммерсант. Но конечно, для меня основная информация поступает через Facebook. У меня много друзей на фейсбуке, и все важные отраслевые новости быстро становятся общедоступными путем перепостов.
15:02
Владимир: Добрый день! У нас участок под склад 14 Га, 26 км. по Рогачевскому шоссе. Есть надежда продать в 2018 году? Какова Ваша оценка стоимости?
15:07
Александр Перфильев: Большие логистические комплексы, площадью от 50 000 кв м сейчас продолжают строить всего несколько девелоперов. Насколько я знаю, в этом районе у них уже есть проекты. Для остальных девелоперов это достаточно большой участок. Остаются конечные пользователи, которые заинтересованы в покупке земельного участка для дальнейшего строительства собственного Распределительного центра. Таких компаний на рынке не много, и часть уже имеет свои РЦ на севере. Сегодня, расположение участка имеет ключевое значение. Что касается локации вашего участка, то Рогачевское шоссе имеет свои плюсы и минусы. Считаю, что продать земельный участок за год можно, хотя и не просто.
Точно оценить рыночную стоимость вашего участка я сейчас не смогу, так как много неизвестных-таких как категория земли, наличие коммуникаций и геометрия участка. Не обладая информацией по этим параметрам, я могу назвать только широкий диапазон от 8 до 30 млн рублей за 1 Га, но Вы можете написать мне более подобную информация на Perfilev@ilm.ru и смогу ответить вам более точно
15:04
Михаил Агарунов: Уровень вакантных площадей на рынке складской недвижимости Екатеринбурга, Ростова на Дону и Воронежа стремится к нулю. А что происходит в других регионах и значит ли это что регионы представляют наибольший интерес для инвестора?
15:11
Александр Перфильев: Я вижу умеренный спрос на склады во всех городах-миллионниках. Можно отметить стабильный спрос на качественные склады в Новосибирске. В Петербурге, например, ежегодно компании арендуют от 250 до 300 тыс м2 складов. Но нужно понимать, что в большинстве случаев, речь идёт не об открытии новых складов, а о переездах. А это значит, что если где-то склад сняли или купили, то где-то он остался без арендатора. То есть реальное поглощение гораздо меньше чем сумма арендованных складских площадей.
Или например, Краснодар. Там сейчас дефицит, и почти отсутствуют свободные площади. Этой осенью мы наблюдали всплеск запросов, в том числе от крупных клиентов. Но проанализировав их, мы пришли к выводу, что это было вызвано не потребностью в новых площадях, а тем, что арендодатели увидев дефицит стали индексировать (поднимать) ставку аренды на следующий год. В отсутствии альтернатив, арендаторы вынуждены были пойти на поднятие ставки. Кстати, даже при явном дефиците нам удается помочь компаниям в поиске склад. Так, на этой неделе мы помогли подписать договор для нашего федерального клиента в Краснодаре.
15:07
Владислав: Александр добрый день!
Хотел бы задать несколько вопросов по профессиональной тематике.
Прежде всего интересует экономическая сторона дела:
1) Какова приемлемая доходность и окупаемость для складской и индустриальной недвижимости ILM.
2) С какой доходностью и окупаемостью вы готовы входить в новые проекты?

3) По какой ставке на сколько лет банки кредитуют проекты складских, логистических центров, достаточна ли доходность складских проектов для покрытия этих кредитов?


4) Является ли строительство складской недвижимости для сдачи в аренду экономически целесообразным в текущих реалиях?

5) Как Вы считаете, могут ли быть инвестиционно-привлекательными проекты в сфере light industrial или технопарки с привлечением банковского финансирования?
15:19
Александр Перфильев: 1. Какова приемлемая доходность и окупаемость для складской и индустриальной недвижимости? Сейчас средняя окупаемость проекта находится в пределах 7-8 лет
2. С какой доходностью и окупаемостью вы готовы входить в новые проекты?
Инвестору интересен capcate 11,5-12,5% для московской области и 12-14% для новых проектов в регионах
3. По какой ставке на сколько лет банки кредитуют проекты складских, логистических центров, достаточна ли доходность складских проектов для покрытия этих кредитов?
Это зависит от банков и конкретного проекта, но в среднем ставка около 14%,
4. достаточна ли доходность складских проектов для покрытия этих кредитов?
Для каждого проекта составляется и оценивается финансовая модель. Она учитывает стоимость денег, стоимость земли, стоимость и сроки строительства и множество других параметров. После расчетов принимается решение о реализации проекта либо об отказе от него.
5. Как Вы считаете, могут ли быть инвестиционно-привлекательными проекты в сфере light industrial или технопарки с привлечением банковского финансирования?
Проекты в сфере малых складов, легкого производства и технопарки могут быть привлекательными. Все зависит от экономической модели, по которой они будут реализовываться. Помимо финансирования, нужен правильный маркетинг, детальная проработка проекта и Вера девелопера в востребованность этого формата.

15:12
Руфад: Александр, здравствуйте.
Спасибо за участие в интервью.
Мои вопросы^
Какие новые правила и требования к ним у вас появились?
Какие самые неожиданные проекты, c которыми Вы сталкивали и вообще могут быть задействованы на складской площади?
Появились ли новые условия при преобразованиях: склад - производство или склад - торговая зона (он-лайн) и другое?
Ваши предпочтения и степень контроля к партнёрам (логистика, условия обслуживания и прочее)?

спасибо,
с уважением, Руфад.
16:17
Александр Перфильев: 1. Если вопрос к изменению требований к складам, то я отвечу перечнем основных тенденций:
Стало больше объектов, и появился выбор локаций
Есть разная цена за продукт "Склад под заказ"
Разные формы сотрудничества (финансовые условия сделки)
Сокращение сроков реализации строительства склада под заказ (BTS)
Снижение стоимости аренды и продажи
Улучшение качества и новые технологии
Офисы с отделкой
Гибкость по объему мезонинов и офисов
Увеличение количества парковок и доков
Культура строительства
Инфраструктура
появление услуги "Девелопмент на земле заказчика"
Энергоэффективность, снижение стоимости владения
Выделенные блоки в большом здании на продажу, раньше в основном были только отдельные здания.
Выделенная территория при аренде-зонирование, обособленность
Появление предложения малых блоков
2. Про неожиданные проекты: Сервисный центр для инжеенрной компании в Норильске, для нефтгазовой компании сервисный центр в Мурманске, помещение для обжарки кофе в Москве для одой из известных сетей кофеен, помещения для телестудий- сейчас в работе две таких задачи от наших клиентов. Помещение для выращивания грибов,растений. Хранение музейных экспозиций. Недавно мы сдали площадь 5000 кв м для хранения экскаваторов и строительной техники.
3. Появились ли новые условия при преобразованиях: склад - производство или склад - торговая зона (он-лайн) и другое?
Мульти-форматы всегда пользовались спросом. В этом году мы реализовали несколько проектов где одновременно был склад, офис и шоу-рум. Формат кэш энд керри так же имеет перспективы. Склад+сервисный центр+офис+ шоу рум, это будущее малого индустриального формата
4. Ваши предпочтения и степень контроля к партнёрам (логистика, условия обслуживания и прочее)? Я стараюсь выбирать партнеров на которых могу положится в решении своих бизнес задач. Таким же партером стараюсь быть сам.
15:20
CRE.ru: Стоит ли сейчас покупать склады или имеет смысл подождать?
15:40
Александр Перфильев: Если есть свободные средства, и компания не планирует кратного увеличения бизнеса, то имеет смысл инвестировать в покупку склада. Если бизнес растет(а некоторые бизнесы почти не растут), то лучше вкладывать в развитие бизнеса. Так же имеет смысл покупать склад или производственное помещение, когда его стоимость сопоставима или значительно меньше стоимости оборудование установленного внутри здания. Маловероятно что в ближайшее время такие компании будут планировать переезд и перемещение дорогого оборудования. В целом сейчас хорошее время для покупки складской недвижимости. Цена на новое строительство значительно снизилась, и на вторичном рынке так же стали появлятся интересные варианты. Многие компании уже смотрят в этом направлении и я считаю что в 2018 году будет существенно больше покупок складов конечными пользователями, под операционные потребности бизнеса.
15:31
Юлия: Каковы перспективы формата light industrial в России?
15:45
Александр Перфильев: Хорошие перспективы. Формат на самом деле для рынка не новый и спрос на него понятен. Если говорить, про Московскую область, то идеальное расположение для таких малых складов и бизнес-юнитов это первая линия на МКАД и в первая и вторая линия в 15 километровой зоне от МКАД по основным трассам. Но там почти нет свободной земли земли, это пространство уже заняли под торговую недвижимость либо жилье. На мой взгляд, остаются перспективными площади в удалении 15-25 км от МКАД, а так же территории вблизи аэропортов Шереметьево, Домодедово и Внуково.
Что реально нужно и будет пользоваться спросом?
Площади:Мелкая нарезка от 600 кв м до 2000 кв м и Очень мелкая от 200 кв м до 600 кв м. Желательно наличие двух ворот.Это должно быть качественное здание, с беспылевым полом и высотой от 8 м. Расположение до 5км, до 10 км, до 30 км от МКАД, на севере и юге Московской области. В регионах так же будут появляться такие проекты.
•Шоу-рум+Склад+ офис
•Аренда, BTS, покупка
•Транспортная доступность для персонала (остановки, станции электричек, маршрутки, близость крупных населенных пунктов)
15:39
Аноним: Логистика будущего, по-вашему, – это ОРЦ или e-commerce?
15:49
Александр Перфильев: Логистика будущего – это ОРЦ или e-commerce? Логистика будущего в разрезе складской логистики это в первую очередь омни-канальность (omni channel), то есть поддержка стратегии многоканальных продаж. Это связь классической дистрибьюции, e-commerce и ритейла. Например уже сейчас, в дополнение к курьерской доставке, появлись почтоматы, а вы будущем -могут массово появляться роботы и дроны.
Ключевой инструмент нового типа покупателей – смартфон, позволяющий покупать и в магазине, и дома, и прямо на ходу. И новая логистика должна оказывать поддержку компаниям, желающим работать с такими покупателями.

ОРЦ- это тоже своего рода омни-канальность, им мульти-формат торговли, куда даже включены производственные процессы. Задача создания ОРЦ - это выстраивание платформы между поставщиком и потребителем. Здесь и хранение, и производство (мойка, фасовка, изготовление полуфабрикатов) и торговля. Данный формат безусловно будет развиваться.

15:47
Олег: Что ждет складской рынок в 2018-м году?
15:53
Александр Перфильев: В следующем году будет много интересного. Я ожидаю активностей на региональных рынках, новые инвестиционные сделки, появление новых игроков и проектов. Так же считаю что будет развиваться не только складское, но и индустриальное направление.
15:48
Татьяна: Александр, а как вы планируете встретить Новый год и вообще - какие у вас планы на "каникулы"? Как вы любите отдыхать?
16:11
Александр Перфильев: Личные вопросы сложнее профессиональных. Я люблю путешествовать, поэтому Новый год встречу в Сеуле, куда поеду вместе с дочкой. Каникулы люблю, но устраиваю их тогда, когда мне удобно либо когда наступает потребность в отдыхе,и это может не совпадать с традиционными каникулами. Уже несколько лет я увлекаюсь яхтингом, и следующая морская поездка будет на Мартинику, ее планировал еще с начала лета.
15:52
Павел: А какую музыку Вы предпочитаете? Индастрил или техно?)
16:00
Александр Перфильев: Музыку люблю разную, металл, классику, индастриал и техно. И многую другую. Меня можно встретить на концертах группы Алиса ))
15:56
Петр Иванович: Если я хочу инвестировать в склад, на какие важные параметры мне нужно обратить внимание? Каким вообще видится идеальный склад вам?
16:10
Александр Перфильев: Если речь именно про инвестиции в недвижимость, то здесь могут быть несколько стратегий. Если планируете извлекать рентный доход, но в дальнейшем рассчитываете склад продавать, то рекомендую инвестировать в лучший объект, так будет легче найти покупателя при последующей продаже. Лучший объект- это лучшее качество, лучшее расположение, долгие и жесткие контракты с арендаторами и устойчивость арендаторов. Обязательно нужно делать технический аудит покупаемого объекта. Если планируете купить и заработать на быстрой перепродаже, то можно поискать проблемные (технически и экономически) склады, с нестабилизированным потоком. Привести его в порядок, поднять и стабилизировать арендные потоки, возможно провести ротацию арендаторов и после этого продать. Здесь важно оценить юридические и экономические риски, правильно посчитать дополнительные инвестиции в улучшение технического состояния объекта.
16:11
CRE.ru: Александр, спасибо за то, что в столь суетный предновогодний период вы смогли уделить нам время.) Редакция поздравляет вас и всю вашу дружную команду с наступающими праздниками и желает успехов вашему бизнесу!)
16:14
Александр Перфильев: Я так же поздравляю вас, ваших читателей, профессионалов рынка недвижимости и всех кто интересуется складами и логистикой с наступающим Новым годом и Рождеством! Желаю всем в Новом году благополучия, новых свершений и успеха!

Все интервью

Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail

Email *
Ваше имя
Другие проекты издательского дома
© 1998—2018  Impress Media