При применении Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 214-ФЗ») в сделках с апартаментами, машино-местами, индивидуальными жилыми домами и таунхаусами возникают вопросы как у самих застройщиков, так и у приобретателей.
Обязательно ли применение в этом случае Закона № 214-ФЗ? Ведь если застройщик не обязан использовать нормы этого закона, стоимость объекта можно снизить, избежать административных обременений. А если обязан, но не использует – есть риск быть привлеченным к ответственности, в том числе уголовной.
Закон № 214-ФЗ предназначен прежде всего для совершения сделок с жилыми помещениями в многоквартирных домах. Указанные же выше объекты с точки зрения долевого строительства можно назвать нетипичными. Нельзя сказать, что нормы Закона № 214-ФЗ хорошо приспособлены для совершения сделок с ними.
1. От судов требуется анализировать содержание сделки, а не ее форму
Верховный суд РФ неоднократно разъяснял, что при определении необходимости применения Закона № 214-ФЗ в каждом конкретном случае следует отдавать приоритет анализу существа сложившихся между сторонами отношений.
Поэтому суды могут применить положения Закона № 214-ФЗ и соответствующие меры ответственности к любой сделке, если установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. То есть доля судебного усмотрения очень велика.
Можно выделить три условия, при соблюдении которых велика вероятность, что суд придет к выводу о том, что стороны действительно имели в виду указанный договор и следует применять Закон № 214-ФЗ:
1. Имеет место факт внесения денежных средств. Отметим, что под привлечением последних в практике понимается непосредственное поступление денежных средств застройщику.
2. Денежные средства привлекаются на этапе создания объекта недвижимого имущества.
3. Возникает также право общей собственности на иное имущество, которое создается совместно несколькими лицами. Обстоятельствами, наличие которых свидетельствует о том, что долевая собственность не возникает, в судебной практике признаются создание объекта за счет средств (инвестиций) одного лица, строительство объекта целиком и оформление его в собственность одного лица.
Соответственно, анализ вопроса о необходимости применения Закона № 214-ФЗ в каждом конкретном случае необходимо проводить прежде всего с учетом изложенных правил.
2. Апартаменты и машино-места
В случае с апартаментами и машино-местами приведенные выше условия соблюдаются, однако существует сложность иного характера. С точки зрения законодательства апартамент является нежилым помещением, а машино-место – часть нежилого помещения.
Анализ ряда норм Закона № 214-ФЗ позволяет утверждать, что привлечение денежных средств для строительства таких объектов должно осуществляться с соблюдением требований Закона № 214-ФЗ. Однако есть и исключения. Например, важная норма пункта 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, которая содержит исчерпывающий перечень допустимых способов привлечения денежных средств (на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом облигаций особого вида; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами), распространяет свое действие только на строительство жилых помещений в многоквартирных домах.
Несмотря на это, в большинстве случаев суды стоят на позиции, что при совершении сделок с апартаментами и машино-местами Закон № 214-ФЗ подлежит применению в полной мере. При этом суды зачастую обращаются к разъяснению Верховного суда, которое приводится выше. Отсутствие государственной регистрации договора или отсутствие в нем существенных условий, присущих договору участия в долевом строительстве, позволяют суду признать его незаключенным и не порождающим правовых последствий.
Встречаются, однако, и правовые позиции, отличные от общепринятой.
Например, Санкт-Петербургский городской суд применил нормы Закона № 214-ФЗ избирательно. Суд пришел к выводу, что привлекать денежные средства для строительства апартаментов и машино-мест можно любыми способами. При этом обязательно соблюдение ключевых требований, установленных Законом № 214-ФЗ: получение разрешения на строительство; опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации; оформление земельных правоотношений.
Отметим, что такая позиция не соответствует разъяснению Пленума ВАС РФ, согласно которому привлечение средств граждан для строительства не только многоквартирных домов, но и иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ. Такая правовая позиция отражена и в практике иных нижестоящих судов.
В некоторых случаях суды делали вывод о неприменении Закона № 214-ФЗ, когда денежные средства привлекались лицом, не отвечающим требованиям, предъявляемым Законом № 214-ФЗ к застройщику.
Непоследовательность формулировок Закона № 214-ФЗ рождает соответствующую практику его применения. Вместе с тем, как уже отмечалось, в подавляющем большинстве случаев суды считают, что Закон № 214-ФЗ надлежит применять при долевом строительстве апартаментов и машино-мест в любом случае.
По всей видимости, на судебное усмотрение влияет то обстоятельство, что приобретаются эти объекты для личного пользования. То, что речь идет об объектах нежилых, в этом случае ключевой роли уже не играет.
Застройщики, которые решат, руководствуясь принципом свободы договора, проигнорировать требования Закона № 214-ФЗ при привлечении денежных средств для строительства апартаментов и машино-мест, рискуют быть привлеченными к ответственности. Закон прямо допускает возможность заключения иных сделок, только если приобретатель является индивидуальным предпринимателем, и сделка носит инвестиционный характер.
3. Индивидуальные жилые дома и таунхаусы
В случае с индивидуальными жилыми домами и таунхаусами в коттеджных поселках суды длительное время не могли сойтись во мнении относительно того, возникает ли при строительстве таких объектов за счет средств нескольких лиц общая долевая собственность?
Если общая долевая собственность не возникает, то нет и долевого участия в строительстве, приобретается индивидуальный объект. То есть речь идет о соблюдении третьего условия из указанных выше.
В конце 2016 г. вопрос о правовой квалификации отношений, возникающих по поводу общего имущества коттеджного поселка, был рассмотрен Конституционным судом РФ. Суд посчитал, что инфраструктура коттеджного поселка в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками, и что факт приобретения права собственности на индивидуальные жилые дома не связан с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
Нижестоящие суды теперь очевидно будут дистанцироваться от применения Закона № 214-ФЗ при строительстве коттеджных поселков. Если покупателю будет предложено приобрести коттедж на этапе его строительства, то заключаемый договор будет охарактеризован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Застройщик обязуется построить коттедж на своем участке и затем передать его вместе с участком покупателю.
Специальные требования и гарантии, предусмотренные Законом № 214-ФЗ, применяться не будут. Приобретателям следует с повышенным вниманием отнестись к анализу содержания документов застройщика и предлагаемого к заключению договора.
В отношении таунхаусов вопрос недавно разрешен законодателем. 1 января 2017 г. вступили в силу изменения в Закон № 214-ФЗ, согласно которым его действие распространяется на отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков. Указанные объекты приравнены в своем статусе к многоквартирным домам.
Таким образом, при совершении сделок с помещениями в таунхаусах (при наличии трех и более секций) применение Закона № 214-ФЗ является обязательным.
Проведенный анализ показывает, что Закон № 214-ФЗ не лишен недостатков. Пробелы регулирования заполняются судами в решениях. Причем суды, анализируя схожие вопросы, приходят зачастую к различным выводам.
