Арендаторам московских БЦ удалось сэкономить более $300 млн в течение 5 лет благодаря уплотнению рассадки сотрудников на 30%. Такие данные приводятся в исследовании офисных интерьеров, построенных с 2011 по 2015 годы в Москве, проведенном PRIDEX.
Данное исследование выявило значительное уплотнение рассадки в московских БЦ классов «А» и «В». Если в 2011 г. на одного сотрудника в новом офисе приходилось 12,86 кв. м, то в 2015-м этот показатель снизился до 8,71 кв. м. Другими словами, если в 2011 г. в офисе площадью 1 000 кв. м в среднем размещалось около 75-80 человек, то сейчас аналогичное по площади помещение проектируется уже на 110-115 сотрудников. Повышение плотности рассадки позволило сэкономить на аренде, отделке и эксплуатации около 490 000 кв. м за 5 лет, что в денежном эквиваленте составляет свыше $300 млн.
Повысить эффективность использования помещений арендаторам позволил рациональный подход к организации офисного пространства, который внес значительные изменения в структуру распределения площадей внутри интерьеров. Сергей Кудрявцев, управляющий партнер PRIDEX, поясняет, что в первую очередь речь идет об увеличении доли открытых рабочих зон (open-space) с 42% в 2011 г. до 59% в 2015-м. С размещением подавляющего большинства сотрудников в открытых рабочих зонах пропала необходимость в многочисленных кабинетах, что позволило отказаться от масштабных коридорных систем. Это решение снизило долю неэффективных помещений (коридоров) с 15% в структуре распределения площадей внутри офисных интерьеров в 2011 г. до 6% в 2015-м, что в свою очередь также помогло сократить расходы на содержание офисов.
Экономический кризис сократил площадь рабочего места в open-space на 0,5 кв. м, кабинета линейного руководителя – на 2,9 кв. м, кабинета топ-менеджера – на 5,8 кв. м.
Доминирование рациональных принципов при проектировании офисов, позволившее значительно сократить издержки на их содержание, заставляет арендаторов пересматривать подход к организации рабочих станций сотрудников. Эта тенденция усилилась в период экономической нестабильности 2014-2015 годов, когда средние показатели площади рабочих мест значительно уменьшились.
Сегодня компании начинают пересматривать стандарты рабочих станций, справедливо считая, что эти бизнес-единицы должны, с одной стороны, обеспечивать комфортный режим работы для персонала, а с другой - быть экономически рациональными. Данная закономерность подтверждается статистикой, которая показывает планомерное сокращение разброса показателей средней площади рабочих станций различных типов (open-space, кабинет линейного руководителя и кабинет топ-менеджера).
Концепции новых офисных интерьеров предполагают многофункциональное использование различных рабочих зон. Например, в open-space интегрируются мягкие зоны, комнаты для телефонных разговоров, кофе-поинты, мини-переговорные, тогда как кабинеты наделяются функционалом переговорных и небольших кладовых. Подобные решения развивают горизонтальные коммуникации между сотрудниками различных подразделений, к тому же являясь важными элементами комфорта офисов и сохраняя экономическую эффективность.
Рациональный подход к организации офисного пространства позволяет резко снизить долларовую стоимость содержания рабочих мест: класс «А» в зависимости от типа рабочей станции подешевел на 39% в случае с open-space и на 48% в случае с кабинетами топ-менеджмента. Показатели класса «В» продемонстрировали еще большую динамику, подешевев на 45% применительно к open-space и на 52% для кабинетов топ-менеджеров.
Стоимость содержания рабочих мест в год рассчитывается по следующей формуле: средняя площадь рабочего места, умноженная на сумму стоимости аренды 1 кв. м в год в БЦ классов «А» или «В», стоимость эксплуатации 1 кв. м в год в БЦ классов «А» или «В» и стоимость строительных и инженерных работ в расчете на 1 кв. м, поделенная на 5 – срок эксплуатации большинства офисных интерьеров в годах.
Таким образом, рациональная политика арендаторов и удешевление стоимости аренды, отделки и эксплуатации офисов значительно повлияли на снижение стоимости содержания рабочих мест. Если в 2012-2013 годах затраты на содержание снижались в первую очередь за счет уменьшения площади рабочего места, то в 2014-2015 годах к ключевым факторам присоединились также снижение стоимости аренды, отделки и эксплуатации. Второй фактор особенно актуален в случае с классом «В», требования которого позволяют использовать финишные материалы российского производства. Это дополнительно оптимизирует расходы на отделку.
Сергей Кудрявцев резюмирует: «Во многом сокращение доли неэффективных помещений связано со снижением количества офисов с коридорной планировкой, особенности которой не позволяют эффективно использовать пространство. Помимо резкого снижения стоимости аренды и эксплуатации помещений в бизнес-центрах классов «А» и «В» значительную роль сыграли два фактора: уменьшение площади рабочих станций и снижение стоимости строительных и инженерных работ. Важную роль сыграло также расширение присутствия на рынке офисной недвижимости fit-out подрядчиков, решения которых позволяют офисам сохранять комфортный уровень рабочей среды при значительном уменьшении занимаемых площадей за счет оригинальных планировочных решений».
