Что происходит с налогом при признании сделки недействительной?

Совершенная сделка купли-продажи недвижимого имущества не гарантирует непоколебимости права собственности покупателя: заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Последствием наступления данного обстоятельства является т.н. двусторонняя реституция: стороны сделки возвращаю друг другу полученное по сделке. Но как быть с уплаченным и начисленным с момента заключения договора налогом на имущество?

Позиция для юридических лиц

Формулируя общий подход, необходимо акцентировать внимание на том, что право собственности на недвижимое имущество возникает и прекращается с момента внесения записи в реестр (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).
Налоговый кодекс связывает обязанность по уплате налога с наличием права собственности, т.е. с записью в реестре прав на недвижимое имущество.

Может возникнуть парадоксальная ситуация: сделка признана недействительной, но запись о праве собственности в реестре еще существует. Еще более противоречивая ситуация имеет место быть в случае установления ничтожности сделки, т.е. факта ее недействительности с момента совершения (с момента подписания договора).

При ничтожности покупатель как бы и не стал собственником. Но налог он платить обязан.

Закон такие ситуации не разрешает. Ответ дает судебная практика, в частности, ныне расформированный Высший Арбитражный Суд РФ. По его мнению, которого придерживаются суды, обязанность юридического лица по оплате налога прекращается с момента внесения в реестр записи о прекращении права собственности.

Аргументация судов сводится к констатации возможности извлечения полезных свойств из недвижимого имущества даже при недействительности сделки: владеешь – плати.

Стоит отметить, что рассмотрению подлежал вопрос об уплате земельного налога. Но нет препятствий для распространения данного подхода и на налог на имущество организаций.

Безусловно, организация может попробовать отбиться от требований налоговой, но возможны сложности. Поэтому во избежание последних целесообразно после вступления решения в силу обращаться с заявлением о прекращении права собственности.

Позиция для физических лиц

В данном случае позиция более благоприятна.

Суды пытались распространить сформированную в отношении юридических лиц позицию на ситуацию с физическими лицами. Но стоит также отметить достаточно осознанный и взвешенный подход судов. В большинстве случаев при оспаривании права собственности суды налагают арест на имущество с целью недопущения его реализации в процессе рассмотрения иска другому лицу.
В практике встречаются случаи констатации отсутствия налогового бремени с момента наложения ареста на имущество. Более прогрессивные суды приходят к выводу, что такое бремя отсутствует в принципе (т.е. с момента совершения сделки).

Недавно ФНС в письме от 20 октября 2017 г. № БС-4-21/21330 «О применении для целей налогообложения недвижимости физических лиц судебных актов, вступивших в законную силу» высказалась о том, что налоговое бремя прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

Можно подвести общий итог: подходы судов к вопросу налогового бремени в отношении недвижимости в случае признания сделки недействительной более благоприятны, если налогоплательщиком является физическое лицо. В настоящий момент сформировался подход о прекращении налогового бремени с момента вступления в законную силу решения суда, которым сделка признана недействительной.