На рынке Москвы апарт-отели занимают около 20%, в Петербурге их доля значительно меньше, но растет ежегодно почти в два раза.
Существует два формата, кардинально отличающихся как на этапе проектирования, так и в процессе эксплуатации. В Москве и Петербурге реализуется достаточно много проектов апартаментов для жизни, преимущественно элитного класса. Такие апартаменты от жилья ничем не отличаются, кроме как статусом нежилого помещения.
Есть и сервисные апартаменты – апарт-отели. Это комплексы, которые, де факто, являются современными гостиницами с кухней-гостиной. В большинстве своем они имеют разнообразные планировки, как и обычные квартиры: студии, апартаменты с одной, двумя или тремя спальнями. При этом они ориентированы на посуточную сдачу в аренду. Собственники таких апартаментов рассматривают их покупку исключительно как инвестиционный актив для последующей сдачи в аренду. Все управление при этом осуществляет управляющая компания, которая занимается размещением предложения на агрегаторах, таких как booking, поиском арендаторов, перечислением всех платежей, оказанием сервисных услуг и обеспечением прибыли для инвестора.
Для девелопера оба формата интересны и экономически привлекательны. Для инвестора - формат апартаментов для сдачи в аренду. В Петербурге вложения в студию в среднем могут составить около 3,5 млн руб., в Москве стоимость актива выше и может достигать 18 млн руб.
Доходность инвестора может отличаться. Средняя доходность в наших апарт-отелях составляет 14% годовых. У тех, кто вложился на этапе котлована, доходность больше и достигает 20% годовых. Те, кто приобретают апартаменты сейчас, когда объект полностью готов и укомплектован, уже принимает туристов, не несут никаких строительных рисков, но и доходность у них меньше – около 10% годовых. И даже это больше, чем могут сегодня предложить любые другие инвестиционные объекты на рынке.
Неотъемлемый атрибут качественных сервисных апартаментов – программы доходности. На рынке сейчас встречается три варианта, которые предлагают управляющие компании инвесторам. В первом случае апартамент сдается посуточно, а отельер берет с прибыли процент за управление и оказание услуг, чаще всего около 20-25%. Собственник, таким образом, получает чистую прибыль в размере 70-75%. Второй вариант – долгосрочная аренда, при которой арендатор не меняется в течение полугода и более. Третий вариант заключается в установлении фиксированного гарантированного дохода, который инвестор будет получать ежемесячно. Например, в апарт-отелях Docklands эта сумма составляет 40 000 руб. Таким образом, доход собственника не зависит от сезона, количества туристов и общей загрузки апарт-отеля.
Как определить инвестиционную привлекательность апартамента? Существует прогнозирование, основанное на данных бронирования. Допустим, на данный момент все номера забронированы до конца сезона. Ежемесячно составляется обновленный план, который включает в себя данные о бронировании на достаточно длительный срок. Это позволяет с уверенностью говорить о том, что отель пользуется спросом и новые номера в нем будут востребованы.
Срок окупаемости сервисных апартаментов составляет в среднем 5-8 лет. У квартир под сдачу он больше - 15-20 лет.
Для того, чтобы конкурировать с гостиницами, апарт-отели должны иметь подтверждение уровня сервиса. Звезды – показатель того, что арендатор получит все те же сервисы, что и в классической гостинице. При этом жить он будет в намного более комфортных условиях. Так, средняя площадь номера составляет около 50 кв. м. Еще одно преимущество апарт-отелей в конкурентной борьбе – стоимость номера, которая на 25% ниже, чем в обычной гостинице.
В летнее время аудитория апарт-отелей - преимущественно туристы, зимой – деловые группы, приезжающие на конференции.
Сервисные апартаменты – серьезная альтернатива частному рынку арендного жилья, который в нашей стране традиционно находился в тени. Сейчас спрос будет уходить в сторону апарт-отелей с демократичной ценой и более высоким и предсказуемым уровнем комфорта. Для туристов, которые останавливаются надолго, пребывание в апарт-отеле позволяет значительно сэкономить на питании. Возможность готовить на своей кухне востребована и среди семей с детьми. Последним, кстати, апартаменты позволяют решить множество проблем в поездке: ребенка можно разместить в удобной кроватке в отдельной комнате и заказать дополнительные принадлежности в номер для более комфортного пребывания.
Существует два формата, кардинально отличающихся как на этапе проектирования, так и в процессе эксплуатации. В Москве и Петербурге реализуется достаточно много проектов апартаментов для жизни, преимущественно элитного класса. Такие апартаменты от жилья ничем не отличаются, кроме как статусом нежилого помещения.
Есть и сервисные апартаменты – апарт-отели. Это комплексы, которые, де факто, являются современными гостиницами с кухней-гостиной. В большинстве своем они имеют разнообразные планировки, как и обычные квартиры: студии, апартаменты с одной, двумя или тремя спальнями. При этом они ориентированы на посуточную сдачу в аренду. Собственники таких апартаментов рассматривают их покупку исключительно как инвестиционный актив для последующей сдачи в аренду. Все управление при этом осуществляет управляющая компания, которая занимается размещением предложения на агрегаторах, таких как booking, поиском арендаторов, перечислением всех платежей, оказанием сервисных услуг и обеспечением прибыли для инвестора.
Для девелопера оба формата интересны и экономически привлекательны. Для инвестора - формат апартаментов для сдачи в аренду. В Петербурге вложения в студию в среднем могут составить около 3,5 млн руб., в Москве стоимость актива выше и может достигать 18 млн руб.
Доходность инвестора может отличаться. Средняя доходность в наших апарт-отелях составляет 14% годовых. У тех, кто вложился на этапе котлована, доходность больше и достигает 20% годовых. Те, кто приобретают апартаменты сейчас, когда объект полностью готов и укомплектован, уже принимает туристов, не несут никаких строительных рисков, но и доходность у них меньше – около 10% годовых. И даже это больше, чем могут сегодня предложить любые другие инвестиционные объекты на рынке.
Неотъемлемый атрибут качественных сервисных апартаментов – программы доходности. На рынке сейчас встречается три варианта, которые предлагают управляющие компании инвесторам. В первом случае апартамент сдается посуточно, а отельер берет с прибыли процент за управление и оказание услуг, чаще всего около 20-25%. Собственник, таким образом, получает чистую прибыль в размере 70-75%. Второй вариант – долгосрочная аренда, при которой арендатор не меняется в течение полугода и более. Третий вариант заключается в установлении фиксированного гарантированного дохода, который инвестор будет получать ежемесячно. Например, в апарт-отелях Docklands эта сумма составляет 40 000 руб. Таким образом, доход собственника не зависит от сезона, количества туристов и общей загрузки апарт-отеля.
Как определить инвестиционную привлекательность апартамента? Существует прогнозирование, основанное на данных бронирования. Допустим, на данный момент все номера забронированы до конца сезона. Ежемесячно составляется обновленный план, который включает в себя данные о бронировании на достаточно длительный срок. Это позволяет с уверенностью говорить о том, что отель пользуется спросом и новые номера в нем будут востребованы.
Срок окупаемости сервисных апартаментов составляет в среднем 5-8 лет. У квартир под сдачу он больше - 15-20 лет.
Для того, чтобы конкурировать с гостиницами, апарт-отели должны иметь подтверждение уровня сервиса. Звезды – показатель того, что арендатор получит все те же сервисы, что и в классической гостинице. При этом жить он будет в намного более комфортных условиях. Так, средняя площадь номера составляет около 50 кв. м. Еще одно преимущество апарт-отелей в конкурентной борьбе – стоимость номера, которая на 25% ниже, чем в обычной гостинице.
В летнее время аудитория апарт-отелей - преимущественно туристы, зимой – деловые группы, приезжающие на конференции.
Сервисные апартаменты – серьезная альтернатива частному рынку арендного жилья, который в нашей стране традиционно находился в тени. Сейчас спрос будет уходить в сторону апарт-отелей с демократичной ценой и более высоким и предсказуемым уровнем комфорта. Для туристов, которые останавливаются надолго, пребывание в апарт-отеле позволяет значительно сэкономить на питании. Возможность готовить на своей кухне востребована и среди семей с детьми. Последним, кстати, апартаменты позволяют решить множество проблем в поездке: ребенка можно разместить в удобной кроватке в отдельной комнате и заказать дополнительные принадлежности в номер для более комфортного пребывания.
