Предложение
В 2019 году в Москве было введено в эксплуатацию 388 107 кв. м новых офисных площадей, согласно данным исследования компании CBRE. Такое значение почти в три раза превосходит показатель 2018 года (133 277 кв. м), но на 5% уступает показателю 2017 года (408 000 кв. м). Объем нового предложения, вышедшего на рынок в IV квартале, составляет более 40% от суммарного ввода за весь год, при этом, сроки ввода порядка 86 000 кв. м офисных площадей были перенесены с конца 2019 года на 2020 год.
В 2019 году рынок пополнился 23 новыми либо реконструированными бизнес-центрами, из которых к классу А относятся только 6 объектов. Доля класса А в объеме нового предложения снизилась с 58% в 2018 году до 43% в 2019 году. На класс В 2019 году пришлось 57%. Наибольший прирост нового предложения произошел в зоне между ТТК и МКАД – 213 266 кв. м, что в 10 раз больше ввода в данной локации в 2018 году (21 235 кв. м). Ввод новых офисных площадей в Центральном деловом районе (ЦДР) составил всего 13 737 кв. м, что является минимальным значением за последние 15 лет. Средний размер введенного в эксплуатацию объекта увеличился в 2019 году и составил 16 870 кв. м против 12 065 кв. м годом ранее.
По прогнозам CBRE, в 2020 году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 630 000 кв. м, в 2021 году – 740 000 кв. м, а в 2022 году – 820 000 кв. м. Сроки окончания строительства по некоторым объектом могут переноситься, однако будет видна положительная динамика объема нового предложения в перспективе ближайших трех лет.
Спрос
В 2019 году объем новых сделок на офисном рынке Москвы достиг максимального значения и составил 1,8 млн кв. м, превысив показатель предыдущего рекорда 2007 года (1,7 млн кв. м) и увеличившись на 25% по отношению к 2018 году. Устойчивый рост (в среднем на 20% за год) наблюдается с 2015 года. В 2019 году спрос достиг максимального значения в IV квартале.
В 2019 году доля сделок аренды офисных помещений увеличилась на 5 п.п. по отношению к 2018 году и составила 86% (1,54 млн кв. м в абсолютном выражении). Основная доля крупных сделок в 2019 году пришлась на сделки приобретения офисных площадей в собственность конечными пользователями, совокупный объем проданных офисов составил 246 тыс. кв. м.
Объем новых сделок в «Москва-Сити» в 2019 году составил 109 000 кв. м, что на 16% превосходит значение предыдущего года.
В 2020 году спрос сохранится на высоком уровне в 1,7 млн кв. м, отчасти за счет потребности ряда крупных компаний в офисных площадях.
Вакансия
Доля свободных площадей по итогам 2019 года снизилась на 2,1 п.п. с 11,2% в конце 2018 года до 9,1%. Уровень вакантных помещений снижается в целом по рынку уже четвертый год подряд. По прогнозам экспертов CBRE, в 2020 году доля свободных площадей может сократиться до 8,5%-8,7%, а в 2021-2022 годах - увеличиться до 9,2%-9,5% за счет более существенного ввода.
Доля свободных площадей в сегменте класса А с конца 2018 года снизилась на 3 п.п. до 10%, в сегменте класса В менее существенно – на 1,8 п.п. до 8,8%.
В центральной части города внутри ТТК уровень вакантных площадей составляет примерно 7%, при этом в классе А этот показатель еще ниже. Меньше всего офисных площадей в классе А предлагается в Центральном деловом районе. Там доля свободных площадей сократилась в 2019 году до 3,6% против 9,9% на конец 2018 года. Доля свободных площадей в «Москва-Сити» сократилась до 9,2% против 12,5% на конец 2018 года.
Коммерческие условия
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А (без учета класса А Прайм) на конец 2019 года составила 23 240 руб./кв. м/год, в классе В – 14 930 руб./кв. м/год. По сравнению с концом 2018 года этот показатель продемонстрировал увеличение на 4% и 2% соответственно. В CBRE отмечают, что за последние три года запрашиваемая ставка аренды в классе А в пределах ТТК увеличилась на 43%, а за пределами ТТК – на 51%.
По прогнозам CBRE, в результате отсутствия предпосылок к изменению макроэкономической ситуации в 2020 году ожидается умеренный рост уровня запрашиваемых ставок аренды в пределах 3% в обоих классах.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисные площади в «Москва-Сити» по результатам 2019 году показала небольшое снижение за счет ухода с рынка более дорогих помещений класса А (в Башне «ОКО» уровень вакантных площадей снизился с 40% до 7% за год) и прироста нового предложения классе В с более низкими запрашиваемыми ставками аренды.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«2019 год был динамичным для рынка офисной недвижимости Москвы. Объем новых сделок показал абсолютный рекорд за всю историю, превзойдя пиковые значения 2007-2008 годов. Уровень вакантных помещений продолжил снижаться. Наметилась положительная динамика ввода новых площадей, а ставки аренды, хотя и не системно по рынку, но демонстрируют рост. Усиление дефицита свободного предложения в некоторых субрынках будет способствовать росту ставок аренды, окончательному возврату тенденции к заключению сделок аренды будущей вещи и сделок build-to-suit и усилению конкуренции за качественный продукт».
