Елена Семенихина, директор по развитию «ГЕМА Инвест»: Дорогое кредитование и дешевое топливо не стимулируют строительство энергоэффективных зданий

В последние годы зеленый тренд стал настолько популярен, что жители крупных городов хотят не только употреблять экологически чистую еду, носить одежду из натуральных материалов, но даже жить и работать в экологичных помещениях. Ответом на спрос рынка стали «зеленые» здания, которые сначала строили только в Европе и Америке, а затем стали появляться и в России. Правда, спрос на них невелик, отчасти еще и потому что мы мало знаем о преимуществах таких строений.

С целью определить понятие «зеленого» здания и разобраться в его особенностях и преимуществах мы обратились к Елене Семенихиной, директору по развитию «ГЕМА Инвест», компании, которая в этом году завершает строительство  и отделку энергоэффективного бизнес-центра Premium West.

- В последнее время зданий, которые позиционируются как энергоэффективные, стало очень много. Однако в полной мере энергоэффективными справедливо называть строения, которые функционируют благодаря возобновляемым источникам энергии. Это может быть солнечная энергия, энергия ветра и т.п. Мы для себя выбрали геотермальную систему, благодаря которой отапливаются и охлаждаются наши бизнес-центры. В чем ее суть? В качестве источника энергии используется тепло земли, т.к. в нашей местности температура земных пластов на глубине 100 метров постоянна и  составляет 7-9 градусов и зимой, и летом. На эту глубину пробурены 400 скважин, в них проложены геозонды, в которых циркулирует теплоноситель. Внизу теплоноситель нагревается до тех самых 7-9 градусов, а затем с помощью насоса поднимается на поверхность – в тепловой коллектор, расположенный в подвале здания. В свою очередь, в коллекторе (также замкнутом контуре) циркулирует газ, которому теплоноситель сообщает земное тепло. За счет сжатия газ может быть нагрет вплоть до 80 градусов. Конечно, такая высокая температура не нужна, однако это резерв мощности. Далее из теплового коллектора температура газа передается третьему контуру – системе труб, которые проложены во всех перекрытиях здания.

Благодаря использованию этой системы бизнес-центр будет полностью обходиться без городского теплоснабжения, хотя центральное отопление все-таки будет заведено в здание. Не понадобятся и кондиционеры летом, так как по такому же принципу здание будет охлаждаться, то есть температура поверхности земли летом будет передаваться первому контуру, а на поверхность будут подниматься те же  7-9 градусов, таким образом охлаждая здание. Кроме того такая система отказоустойчива и не подвержена риску возгорания или взрыва.

- Безусловно, и не только можно, но и нужно. Ведь наиболее эффективно здание будет эксплуатироваться только при применении комплексного подхода. В Premium West, например, будет использована система инфракрасного терморегулирования. Если при  традиционной конвекционной системе необходимо прогреть весь воздух в помещении, то в нашем случае тепло направляется непосредственно на находящихся в нем людей.  Это также обеспечивает дополнительную экономию энергии.

Один из основных принципов энергоэффективного (и зеленого) здания – тратить ресурсы по потребностям. Так, вентиляционная система бизнес-центре оснащается датчиками СО2, которые определяют объем выдыхаемого углекислого газа. Это позволяет снижать принудительную подачу воздуха, если в помещении мало людей, и увеличивать интенсивность его поступления пропорционально увеличению числа сотрудников.

Тот же принцип используется и при освещении. Нужно отметить, что фасады здания полностью стеклянные, что обеспечивает высокий уровень инсоляции, а значит, позволяет экономить на искусственном освещении. И, возвращаясь вновь к отоплению, замечу, что  при большой площади остекления нам удалось избежать большого нагрева летом и высоких теплопотерь в холодное время года, характерных для зданий со стеклянными  фасадами. Это связано с тем, что при остеклении нами были использованы трехслойные стеклопакеты со специальным нанонапылением, которые отвечают самым высоким требованиям к энергоэффективности, обеспечивая высокий показатель светопропускания Коэффициент теплоудержания такого стеклопакета соответствует почти двум метрам бетонной стены.

- По нашим предварительным подсчетам, благодаря  использованию геотермальной технологии можно снизить эксплуатационные и другие затраты, в том числе  на отопление в холодный и охлаждение в теплый период примерно на 750 000 рублей с площади в 2500 кв.м в год, что составляет примерно 70-80% от затрат при традиционной системе отопления и кондиционирования. Общая экономия на коммунальных платежах и эксплуатационных расходах для арендаторов составляет около 40%.

- Назвать зеленое строительство дешевым нельзя. Однако, если все эти технологии предусмотреть еще на стадии проектирования, себестоимость строительства увеличивается приблизительно на 10-15%. Для девелопера, который будет в дальнейшем самостоятельно эксплуатировать здание, это относительно небольшие траты, так как экономия окажется выше. Здесь речь идет не только о прямой экономии ресурсов, но и о снижении возможных непрогнозируемых затрат, например, в результате поломок. Именно расходы на ликвидацию аварий  и последующий ремонт составляют самую большую статью эксплуатационных расходов для собственника здания. Между тем, использование новых технологий и системы «умный дом» позволяет максимально повысить отказоустойчивость системы, автоматизировать все процессы, снизить человеческое вмешательство, а значит и риск ошибок, которые могут привести к авариям. Учитывая все эти факторы, мы рассчитываем, что вложения окупятся уже через 8-9 лет.

- Большинство девелоперов, работающих на рынке офисной недвижимости, строят бизнес-центры на продажу. Им не важна будущая экономия, главное – построить максимально быстро и дешево. Энергоэффективность выгодна только тем девелоперам, которые остаются в проекте, а таких пока, к сожалению, немного.

К тому же, против энергоэффективных технологий играют относительно низкие цены на ресурсы в нашей стране. Например, в Европе дешевое кредитование, но дорогие энергоносители. Поэтому там выгодно построить здание с системой, которая удорожает проект на этапе строительства, но в дальнейшем помогает экономить на ежемесячных коммунальных платежах. В России ситуация обратная —дорогое кредитование и дешевое топливо. Естественно, это не стимулирует к тому, чтобы строить энергоэффективные здания.

Однако ситуация безусловно будет меняться. Энергоресурсы ограничены, поэтому будут дорожать. Коммунальные платежи уже сейчас растут быстрыми темпами. Рано или поздно этот рост преодолеет критическую отметку и тогда популярность энергоэффективного строительства повысится вместе со стоимостью таких зданий.

- Уже сегодня мы наблюдаем рост заинтересованности бизнеса. Если еще несколько лет назад сама возможность применения энергоэффективных технологий в строительстве среди многих компаний вызывала недоверие и удивление, то сейчас они интересуются уже конкретными вопросами их внедрения, доступными на российском рынке энергосберегающими материалами, показателями экономии.

Однако пока сложно сказать, насколько быстро будут развиваться альтернативные системы отопления, поскольку пока у нас не развита культура экологического строительства. Она только начала формироваться. Перспективы станут более или менее понятны только лет через пять, когда на российском рынке появятся не один-два проекта, подобных нашему, а несколько десятков. На существующих примерах и арендаторы, и другие девелоперы смогут оценить реальные преимущества.

- Спрос на «зеленые» офисы отмечается, прежде всего, со стороны западных компаний, открывающих представительства в России, а также российских компаний с иностранным менеджментом. Для многих из них энергоэффективность офиса является обязательным требованием. Они нередко просят продемонстрировать международные эко-сертификаты (например, BREEAM, LEED, DGNB). Для них базироваться в экологичном офисе – это элемент корпоративной культуры.

Среди российских компаний спрос тоже есть, но пока весьма осторожный. Для них важна не столько экологичность здания и формальное наличие сертификатов, сколько реальные показатели экономии, о которых многие пока не знают, но порой активно ими интересуются. Однако энергоэффективность здания в любом случае является для большинства из них лишь дополнительным бонусом, такой своеобразной «вишенкой на торте» – переплачивать за аренду ради экономии на коммунальных и эксплуатационных платежах они пока не готовы.

- Комплексно мы не применяли стандарты BOMA, но при проектировании здания некоторые все-таки старались учитывать. Так, лифты и эскалаторы вынесены за периметр здания, максимально эффективно расположены «мокрые зоны», реализована открытая планировка этажей, все управление инженерией здания сосредоточено на подземном уровне. Таким образом, нам удалось довести коэффициент полезной площади до 94%.