Лиля Арцибашева: «Продуманная концепция коммерческой инфраструктуры на самой ранней стадии способствует созданию определенного комьюнити»
- Лиля, давайте начнем с трендов. Девелоперы стали уделять более пристальное внимание наличию и составу коммерческих помещений в своих жилых комплексах еще на этапе проектирования. С чем связан такой подход?
- Тенденция такова, что современный покупатель жилья предъявляет высокие требования не только к качеству строительства дома, но и к инфраструктурной составляющей проекта. По данным исследования, проведенного компанией Regions Development, для 61% потенциальных покупателей элитного и премиального жилья важно, чтобы рядом с проектом или непосредственно в нем находились коммерческие помещения. Продуманная концепция коммерческой инфраструктуры на самой ранней стадии способствует созданию определенного комьюнити и задает тренд дальнейшего развития объекта. Особенно важно подходить к созданию коммерческой среды, основываясь на концептуальном решении о формировании продукта для целевой аудитории. Например, в наших жилых комплексах Dream Towers и «Преображенская площадь» еще до проектирования в работу включился отдел маркетинга, который разработал концепцию, определив, какой объем коммерции необходим с учетом локации жилого комплекса, его окружения, класса жилья и количества будущих резидентов. Как правило, под коммерческие помещения отводится до 5–7% от общей площади жилого корпуса, в некоторых проектах это может быть 10% от общей площади.
- Какой стрит-ретейл нужен премиальным проектам?
- У покупателей премиальных проектов высокий уровень насмотренности, им есть, с чем сравнивать. Максимум удобств и услуг от себя в пешей доступности - это то, что хотят видеть будущие резиденты высокобюджетных проектов. Кроме того, необходим соответствующий инфраструктурный набор, выходящий за рамки привычного магазин-аптека. Для того, чтобы создать по-настоящему заслуживающий внимания lifestyle, акцент нужно делать, как я уже говорила, на продуманной концепции. Один даже самый изысканный ресторан не изменит ничего, разве что незначительно увеличит трафик. А вот обширный набор социальной и коммерческой инфраструктуры (ретейл, рестораны, ландшафтный парк, парк развлечений «Остров мечты», яхт-клуб Dream Island Marina и пляжный комплекс Dream Beach Club) создает wow-эффект и притягивает людей. Собственники коммерческих помещений смогут рассчитывать не только на резидентов жилого комплекса, но и на внешних клиентов.
- Покупка помещений под стрит-ретейл в новых жилых комплексах набирает популярность у инвесторов. Чем обусловлена данная тенденция?
- Я бы сказала, что стрит-ретейл всегда был инвестиционно привлекательным, его доходность остается стабильной даже во время геополитических и экономических потрясений. Пожалуй, это наиболее гибкий сегмент, который быстрее других секторов коммерческой недвижимости способен адаптироваться к новым обстоятельствам. Проиллюстрирую цифрами: согласно данным аналитиков Regions Development, с января по июнь 2023 г. на московском рынке покупатели приобрели порядка 680 коммерческих помещений в строящихся жилых домах и комплексах апартаментов. Это на 61% больше, чем в аналогичный период 2022 г. Мы наблюдаем высокий интерес со стороны инвесторов к коммерческим помещениям Dream Towers, который будет введен в ближайшее время. Наиболее наглядно об этом опять же говорят цифры: только в июле было реализовано 6 лотов. На текущий момент у нас в продаже - всего четыре коммерческих помещения.
- Для кого вложения в стрит-ретейл наиболее привлекательны – для частного инвестора или бизнеса? Насколько часто коммерческими помещениями в ЖК интересуются покупатели жилых лотов?
- Аналитики нашей компании провели опрос среди потенциальных клиентов премиальных новостроек в Москве. Оказалось, что среди них 30% хотели бы купить вместе с квартирой коммерческое помещение в том же жилом комплексе. Большинство (42%) хотят приобрести коммерческую недвижимость для сохранения капитала и получения пассивного дохода от аренды. Еще 34% опрошенных собираются использовать нежилые площади для собственного бизнеса. Около 21% клиентов планируют перепродать коммерческие помещения с выгодой в будущем. Однако важно отметить, что этот процент сильно разнится в зависимости от класса объекта, локации и т.д.
- Каков сейчас порог входа для инвестора на рынок стрит-ретейла в премиальных проектах?
- Скажем, стоимость небольших помещений в премиальных проектах начинается от 38 млн руб. Важно обращать внимание на проходимость территории. Расскажу на нашем примере: жилой комплекс Dream Towers расположен в 20 минутах от центра Москвы, рядом есть парковка на 1,5 тыс. машиномест, в 150 метрах – остановка общественного транспорта. Поблизости - станция метро «Технопарк» и строится еще одна, с ориентировочным пассажиропотоком до 38 000 человек в сутки. Уже сейчас территория Нагатинского полуострова имеет высокую проходимость, поскольку рядом есть вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни. Также важно смотреть на технические характеристики помещения, условия договора аренды.
- Как инвестору найти хороший вариант? На какие факторы обращать внимание, кроме тех, что вы уже озвучили?
- Я бы рекомендовала обращаться к профессиональным девелоперам, в портфеле которых есть не только жилые, но и торговые проекты, или консультантам, занимающимся подбором помещений для непрофессиональных инвесторов. Они имеют опыт, могут оценить траффик локации и предложить оптимальный вариант, а также помочь с поиском арендаторов. Так вы сможете избежать риска приобретения неликвидного помещения.
- Какие помещения в стрит-ретейле сейчас наиболее востребованы инвесторами, а какие – нет?
- С рынка еще на старте продаж уходят наиболее ликвидные и выгодные коммерческие помещения. После ввода в эксплуатацию их стоимость может вырасти на 30-50%. Ценятся качественные лоты площадью 50-80 кв. м. На примере Dream Towers мы видим, что одними из первых как раз были распроданы небольшие коммерческие площади. Ближе к вводу в эксплуатацию интерес к коммерческим помещениям проявляют собственники торговых сетей, где бизнес-модель предполагает владение коммерческими активами, а не аренду площади или продажу своей франшизы. Такие покупатели рассматривают большие помещения, в которых сразу можно начать вести бизнес и получать выручку.
- Тенденция такова, что современный покупатель жилья предъявляет высокие требования не только к качеству строительства дома, но и к инфраструктурной составляющей проекта. По данным исследования, проведенного компанией Regions Development, для 61% потенциальных покупателей элитного и премиального жилья важно, чтобы рядом с проектом или непосредственно в нем находились коммерческие помещения. Продуманная концепция коммерческой инфраструктуры на самой ранней стадии способствует созданию определенного комьюнити и задает тренд дальнейшего развития объекта. Особенно важно подходить к созданию коммерческой среды, основываясь на концептуальном решении о формировании продукта для целевой аудитории. Например, в наших жилых комплексах Dream Towers и «Преображенская площадь» еще до проектирования в работу включился отдел маркетинга, который разработал концепцию, определив, какой объем коммерции необходим с учетом локации жилого комплекса, его окружения, класса жилья и количества будущих резидентов. Как правило, под коммерческие помещения отводится до 5–7% от общей площади жилого корпуса, в некоторых проектах это может быть 10% от общей площади.
- Какой стрит-ретейл нужен премиальным проектам?
- У покупателей премиальных проектов высокий уровень насмотренности, им есть, с чем сравнивать. Максимум удобств и услуг от себя в пешей доступности - это то, что хотят видеть будущие резиденты высокобюджетных проектов. Кроме того, необходим соответствующий инфраструктурный набор, выходящий за рамки привычного магазин-аптека. Для того, чтобы создать по-настоящему заслуживающий внимания lifestyle, акцент нужно делать, как я уже говорила, на продуманной концепции. Один даже самый изысканный ресторан не изменит ничего, разве что незначительно увеличит трафик. А вот обширный набор социальной и коммерческой инфраструктуры (ретейл, рестораны, ландшафтный парк, парк развлечений «Остров мечты», яхт-клуб Dream Island Marina и пляжный комплекс Dream Beach Club) создает wow-эффект и притягивает людей. Собственники коммерческих помещений смогут рассчитывать не только на резидентов жилого комплекса, но и на внешних клиентов.
- Покупка помещений под стрит-ретейл в новых жилых комплексах набирает популярность у инвесторов. Чем обусловлена данная тенденция?
- Я бы сказала, что стрит-ретейл всегда был инвестиционно привлекательным, его доходность остается стабильной даже во время геополитических и экономических потрясений. Пожалуй, это наиболее гибкий сегмент, который быстрее других секторов коммерческой недвижимости способен адаптироваться к новым обстоятельствам. Проиллюстрирую цифрами: согласно данным аналитиков Regions Development, с января по июнь 2023 г. на московском рынке покупатели приобрели порядка 680 коммерческих помещений в строящихся жилых домах и комплексах апартаментов. Это на 61% больше, чем в аналогичный период 2022 г. Мы наблюдаем высокий интерес со стороны инвесторов к коммерческим помещениям Dream Towers, который будет введен в ближайшее время. Наиболее наглядно об этом опять же говорят цифры: только в июле было реализовано 6 лотов. На текущий момент у нас в продаже - всего четыре коммерческих помещения.
- Для кого вложения в стрит-ретейл наиболее привлекательны – для частного инвестора или бизнеса? Насколько часто коммерческими помещениями в ЖК интересуются покупатели жилых лотов?
- Аналитики нашей компании провели опрос среди потенциальных клиентов премиальных новостроек в Москве. Оказалось, что среди них 30% хотели бы купить вместе с квартирой коммерческое помещение в том же жилом комплексе. Большинство (42%) хотят приобрести коммерческую недвижимость для сохранения капитала и получения пассивного дохода от аренды. Еще 34% опрошенных собираются использовать нежилые площади для собственного бизнеса. Около 21% клиентов планируют перепродать коммерческие помещения с выгодой в будущем. Однако важно отметить, что этот процент сильно разнится в зависимости от класса объекта, локации и т.д.
- Каков сейчас порог входа для инвестора на рынок стрит-ретейла в премиальных проектах?
- Скажем, стоимость небольших помещений в премиальных проектах начинается от 38 млн руб. Важно обращать внимание на проходимость территории. Расскажу на нашем примере: жилой комплекс Dream Towers расположен в 20 минутах от центра Москвы, рядом есть парковка на 1,5 тыс. машиномест, в 150 метрах – остановка общественного транспорта. Поблизости - станция метро «Технопарк» и строится еще одна, с ориентировочным пассажиропотоком до 38 000 человек в сутки. Уже сейчас территория Нагатинского полуострова имеет высокую проходимость, поскольку рядом есть вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни. Также важно смотреть на технические характеристики помещения, условия договора аренды.
- Как инвестору найти хороший вариант? На какие факторы обращать внимание, кроме тех, что вы уже озвучили?
- Я бы рекомендовала обращаться к профессиональным девелоперам, в портфеле которых есть не только жилые, но и торговые проекты, или консультантам, занимающимся подбором помещений для непрофессиональных инвесторов. Они имеют опыт, могут оценить траффик локации и предложить оптимальный вариант, а также помочь с поиском арендаторов. Так вы сможете избежать риска приобретения неликвидного помещения.
- Какие помещения в стрит-ретейле сейчас наиболее востребованы инвесторами, а какие – нет?
- С рынка еще на старте продаж уходят наиболее ликвидные и выгодные коммерческие помещения. После ввода в эксплуатацию их стоимость может вырасти на 30-50%. Ценятся качественные лоты площадью 50-80 кв. м. На примере Dream Towers мы видим, что одними из первых как раз были распроданы небольшие коммерческие площади. Ближе к вводу в эксплуатацию интерес к коммерческим помещениям проявляют собственники торговых сетей, где бизнес-модель предполагает владение коммерческими активами, а не аренду площади или продажу своей франшизы. Такие покупатели рассматривают большие помещения, в которых сразу можно начать вести бизнес и получать выручку.
Поделиться
