Екатерина Румянцева: «При покупке зарубежной недвижимости многие люди быстро принимают решение, тогда как внутри России инвестор действует более осторожно»
Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem, об особенностях работы на рынках недвижимости разных стран и интересе российских инвесторов к объектам в ОАЭ, Турции и Таиланде.
- Екатерина, покупка дорогой недвижимости за рубежом до 2022 года была, очевидно, крайне востребованной опцией у ваших клиентов. Какие страны они выбирали и как изменились их предпочтения теперь, в условиях новой политической реальности?
- Покупка зарубежной недвижимости уже многие годы является популярным форматом инвестиций. Государства Ближнего Востока и до 2022 года не были обделены вниманием инвесторов. А после введения санкций и связанных с ними проблем при покупке жилья в Европе (это можно сделать, но теперь намного сложнее) популярность Ближнего Востока среди российских инвесторов только выросла. В том числе благодаря тому, что купить жилую или коммерческую недвижимость в Дубае не сложнее, чем в России. Для этого даже не нужно приезжать на место и осматривать объект.
Спрос россиян на недвижимость за границей вырос в 2022 году вдвое и продолжает расти. В большей степени их фокус внимания сконцентрирован на Азии и Ближнем Востоке, а интерес к Турции стал, напротив, ослабевать.
При покупке зарубежной недвижимости многие люди быстро принимают решение, тогда как внутри России инвестор действует более осторожно. В приоритете — минимизация рисков, поэтому долгосрочные проекты и жилье на этапе котлована не пользуются популярностью. Чаще всего вкладывают деньги в завершенные или уже находящиеся на финальной стадии проекты.
Приоритеты у некоторых покупателей поменялись. У многих инвесторов в недвижимость сегодня в фокусе - сохранение покупательной способности портфеля, а не увеличение капитала. Выросла важность высокой ликвидности объектов и возможности быстро выйти из них. Покупатели все чаще выбирают объекты меньшей площади, которые проще продать.
Возможность получения гражданства или ВНЖ стала значимым критерием при выборе страны для покупки недвижимости. Раньше «золотые паспорта» состоятельные покупатели получали в странах ЕС, которые с 2022 года стали отклонять заявки россиян. Сейчас похожие программы люди ищут в «дружественных» или нейтральных странах. Вдобавок введенные санкции усложнили проведение финансовых сделок.
По нашим данным, в 2022 году россияне чаще всего покупали зарубежную недвижимость в ОАЭ и в Турции. В этом году тенденция сохранилась. В I квартале 2023-го россияне лидировали среди прочих иностранцев по количеству купленной недвижимости в Турции: каждый месяц они приобретали более 1000 объектов. К маю цифра уменьшилась до 991 объекта за месяц, но россияне все еще в лидерах. В Турции можно получить гражданство за инвестиции от $400 000 или ВНЖ за покупку недвижимости от $75 000 ($50 000 для некоторых городов). Нейтральная позиция по отношению к России (а с учетом недавней победы Эрдогана, вероятно, в ближайшее время она сохранится) — это еще один плюс.
У обеспеченных россиян интерес вызывают ОАЭ, и больше всего - Дубай. Страна активно развивается, становится центром деловой активности, не вводит санкций в отношении россиян. Также наши соотечественники интересуются Бахрейном: доля покупателей из России на первичном рынке жилой недвижимости этой страны в I квартале 2023 года выросла на 30% по сравнению с IV кварталом 2022 года.
Недвижимость в Таиланде также стала пользоваться большим спросом у российских инвесторов — россияне находятся в тройке главных ее покупателей в 1 квартале 2023 года. Сохраняется интерес к объектам недвижимости в Греции, Испании, Франции, Черногории, на Кипре, набирают популярность Шри-Ланка, Вьетнам. Но на долю этих стран приходится уже значительно меньшее количество сделок, чем на долю Турции и ОАЭ. Среди стран СНГ лидером остается Грузия: в прошлом году россияне купили здесь больше жилья, чем другие иностранцы.
В 1 полугодии лидером среди зарубежных рынков остается ОАЭ — на него пришлось 13% всех вложений российских инвесторов, и он прибавил 32% по заявкам. В структуре сделок Kalinka Group больше половины (52%) сделок 1 полугодия 2023 года пришлось на ОАЭ. Это почти столько же, сколько было в 1 полугодии 2022 года.
В ОАЭ инвесторов интересует не только Дубай. Постепенно растет спрос на недвижимость в Абу-Даби: количество сделок там выросло на 54% год к году вместе с ростом средних бюджетов. Медленно увеличивается спрос на недвижимость в Бахрейне, в Рас-Эль-Хайме. Из востребованных регионов немного просел только Катар — на 26% год к году.
- С какой страной вам лично нравится работать больше всего? Расскажите про местные особенности рынка недвижимости. Какие объекты пользуются повышенным спросом у состоятельных покупателей из России?
- В каждой стране есть своя специфика, которую, конечно же, нужно учитывать при выстраивании деловых отношений. Везде, где сегодня представлена Kalinka Ecosystem, нам нравится работать. Например, недавно мы открыли представительство в Таиланде, потому что оценили перспективы рынка и услышали запросы наших клиентов. Особенности, которые нужно учитывать, чаще всего связаны с человеческим фактором, ментальностью. Если в Турции тебе говорят, что сделают «завтра», то это еще ничего не значит. Однако такие моменты относятся не только к рынку недвижимости. На Ближнем Востоке к подписанию переходят не быстро, нужно все спокойно обсудить, но если вы договорились, то вряд ли потом возникнут какие-то сложности.
Если говорить про юридические аспекты и документооборот, то они хорошо выстроены во всех странах — где-то лучше, где-то - в процессе модернизации. Знаем, что мошенничество есть, но мы работаем только с теми партнерами, кто может гарантировать прозрачность всех процессов.
Сегодня страны Ближнего Востока активно развиваются, привлекают к себе специалистов со всего мира. В том числе поэтому границы часто стираются. Это уже не те консервативные страны, которые были раньше. Основная особенность — динамика развития рынка: важно следить за всеми событиями, которые происходят в регионе. А рынок недвижимости ОАЭ, Катара или Саудовской Аравии быстро меняется. Например, Саудовская Аравия презентовала несколько очень амбициозных проектов, которые привлекли внимание инвесторов со всего мира.
Конкретные объекты и минимальные суммы захода различаются от региона к региону. В Дубае это резиденции от $8 млн. В Абу-Даби — квартиры на острове Саадият: Nobu Residences, где мы ожидаем старт продаж с ценником от $5 млн, и уникальная резиденция Source II (от $2 млн) напротив музея шейха Зайда. В Омане рекомендуем инвестировать в виллы и имения в проекте Аль-Муж (Al Mouj), от $10 млн. Есть и виллы поменьше, стоимость - от $3,5 млн. А в Бахрейне — в резиденции Four Seasons, которые находятся в самом центре Манамы (столица).
Сегодня покупателя недвижимости на Ближнем Востоке в первую очередь привлекают апартаменты: по итогам 2022 года на них пришлось 70% всех сделок в ОАЭ. Востребованы объекты в Dubai Marina, в Downtown, в Business Bay. Это стабильная инвестиция на долгосрочную перспективу. В тройку лидеров у наших клиентов вошли виллы — в основном в Damac Lagoons, в районе Jabal Ali First, а также коммерческая недвижимость.
- Какова доля инвесторов, выбирающих зарубежную недвижимость, среди ваших клиентов? Дайте, пожалуйста, советы желающим заняться инвестированием. Что и где выбирать, каков порог входа, доходность применительно к различным типам объектов?
- Самый понятный способ вложить деньги в недвижимость для частного инвестора, который впервые рассматривает такой инструмент, — купить жилье. Заработать на этом можно двумя способами: либо сдавать в аренду, либо спустя некоторое время перепродать дороже, чем купили. Основной плюс инвестиций через покупку жилой недвижимости — легко найти и оформить подходящий объект, легко сдать в аренду, прогнозировать рост. Минус — с ростом города меняются и обозначения.
Чтобы подобрать ликвидный объект, лучше смотреть не на массовые квартиры, а на нишевые, уникальные проекты. Квартир в ОАЭ, особенно в Дубае, сейчас строят много, выводят на рынок быстро, и если сдавать в аренду их можно с относительным успехом, то перепродать в ближайшей перспективе будет сложнее. Конечно, уникальные проекты перепродавать проще, но лишь потому, что это штучный товар.
Средняя доходность от сдачи объекта недвижимости в аренду в Дубае — 7-10% годовых, бывает даже 12%. На недвижимости в странах Ближнего Востока можно зарабатывать не только от сдачи объектов в аренду, но и на спекулятивных сделках. Ликвидный проект с планом по рассрочке может принести доходность выше 100% годовых. Среди наших клиентов есть те, кто заработал 115% и 125% IRR (внутренняя норма доходности, возврат инвестиций, вложенных в проект).
Небольшие жилые комплексы (в среднем до 150 квартир) в интересных локациях и с развитой инфраструктурой сегодня обладают самой высокой ликвидностью. По нашим данным, цены на квартиры в новостройках Дубая в прошлом году выросли на 18%, а на виллы — на 38%-41%. Средняя арендная плата за жилье в Дубае выросла с марта 2022 по март 2023 года на 41,1%, а в Абу-Даби — на 5,6%.
Еще один потенциально перспективный способ вложить деньги в недвижимость в ОАЭ — купить или арендовать коммерческую площадь, чтобы получать доход от дальнейшей сдачи в аренду. Простаивать она не будет, особенно если объект находится в проходной локации. Один из ключевых минусов инвестиций в коммерческие объекты напрямую — это высокий порог входа. Минимальная сумма, с которой можно купить коммерческую недвижимость, — $500?000.
Инвестирование в недвижимость через стратегии доверительного управления и закрытые паевые фонды (ЗПИФ) последние годы активно набирает обороты.
Механика простая: инвестор покупает паи фонда, который вкладывает деньги в объект недвижимости. Фактически он приобретает долю в этом объекте с возможностью получения дохода. Первое преимущество — низкий порог входа, поскольку инвестору не нужно покупать полноценный объект недвижимости. Второе — возможность диверсифицировать портфель и тем самым как увеличить его среднюю потенциальную доходность, так и снизить для себя риски.
- Какова средняя цена премиальной сделки сегодня?
- Она сильно отличается в зависимости от региона и времени, ответом на вопрос может быть целый аналитический отчет. Для примера привожу Дубай.
Во-первых, покупатель серьезно «помолодел». Сегодня средний возраст покупателей недвижимости в Дубае — 42 года, тогда как раньше он составлял 58 лет. Средний чек сделки в Дубае, по нашим данным за 2022 год, — 2,5 млн дирхам: это около 47 млн рублей на конец года (61 млн рублей сейчас). А верхняя планка за объекты премиум-класса — 20 млн дирхам: 375,5 млн рублей тогда и почти 493 млн рублей сейчас. При этом в Дубае около 70% покупателей пользуются программами беспроцентной рассрочки — от застройщика для новостроек, причем они доступны и иностранцам.
Большая часть покупателей объектов недвижимости на Ближнем Востоке — ультрахайнеты. Однако появляются и люди с меньшими бюджетами, рассматривающие не только делюкс сегмент. В прошлом году суммы сделок наших клиентов на Ближнем Востоке начинались от 500 тыс. дирхам (примерно 9,3 млн рублей): это цены бюджетной недвижимости. При трудоустройстве в Дубае у молодых специалистов есть шансы быстрее купить жилье там, чем в Москве.
- Как обезопасить себя, выбирая заграничную недвижимость сегодня? Известны ведь случаи, когда, несмотря на неприкосновенность частной собственности, т.н. «недружественные» страны и активы замораживают, и дома у россиян отнимают.
- Сегодня россияне крайне редко покупают недвижимость в странах, которые могут применить санкции. По крайней мере те, у кого нет второго паспорта. Обезопасить себя можно еще на этапе выбора локации — есть более стабильные страны, у которых имеется стратегия развития на ближайшие годы, и менее стабильные, на которых могут повлиять определенные экономические и политические события. Если говорить про Ближний Восток, то там дружественные страны (Турция, Таиланд и Вьетнам) открыты для всех. В общем, чтобы вы стабильно получали высокую доходность, а не пытались заморозить ваши активы, нужно просто правильно выбирать страну (предварительно оценив особенности и специфику), в которой планируете приобрести объект недвижимости. И в идеале – обращаться к помощи опытных консультантов.
- Екатерина, покупка дорогой недвижимости за рубежом до 2022 года была, очевидно, крайне востребованной опцией у ваших клиентов. Какие страны они выбирали и как изменились их предпочтения теперь, в условиях новой политической реальности?
- Покупка зарубежной недвижимости уже многие годы является популярным форматом инвестиций. Государства Ближнего Востока и до 2022 года не были обделены вниманием инвесторов. А после введения санкций и связанных с ними проблем при покупке жилья в Европе (это можно сделать, но теперь намного сложнее) популярность Ближнего Востока среди российских инвесторов только выросла. В том числе благодаря тому, что купить жилую или коммерческую недвижимость в Дубае не сложнее, чем в России. Для этого даже не нужно приезжать на место и осматривать объект.
Спрос россиян на недвижимость за границей вырос в 2022 году вдвое и продолжает расти. В большей степени их фокус внимания сконцентрирован на Азии и Ближнем Востоке, а интерес к Турции стал, напротив, ослабевать.
При покупке зарубежной недвижимости многие люди быстро принимают решение, тогда как внутри России инвестор действует более осторожно. В приоритете — минимизация рисков, поэтому долгосрочные проекты и жилье на этапе котлована не пользуются популярностью. Чаще всего вкладывают деньги в завершенные или уже находящиеся на финальной стадии проекты.
Приоритеты у некоторых покупателей поменялись. У многих инвесторов в недвижимость сегодня в фокусе - сохранение покупательной способности портфеля, а не увеличение капитала. Выросла важность высокой ликвидности объектов и возможности быстро выйти из них. Покупатели все чаще выбирают объекты меньшей площади, которые проще продать.
Возможность получения гражданства или ВНЖ стала значимым критерием при выборе страны для покупки недвижимости. Раньше «золотые паспорта» состоятельные покупатели получали в странах ЕС, которые с 2022 года стали отклонять заявки россиян. Сейчас похожие программы люди ищут в «дружественных» или нейтральных странах. Вдобавок введенные санкции усложнили проведение финансовых сделок.
По нашим данным, в 2022 году россияне чаще всего покупали зарубежную недвижимость в ОАЭ и в Турции. В этом году тенденция сохранилась. В I квартале 2023-го россияне лидировали среди прочих иностранцев по количеству купленной недвижимости в Турции: каждый месяц они приобретали более 1000 объектов. К маю цифра уменьшилась до 991 объекта за месяц, но россияне все еще в лидерах. В Турции можно получить гражданство за инвестиции от $400 000 или ВНЖ за покупку недвижимости от $75 000 ($50 000 для некоторых городов). Нейтральная позиция по отношению к России (а с учетом недавней победы Эрдогана, вероятно, в ближайшее время она сохранится) — это еще один плюс.
У обеспеченных россиян интерес вызывают ОАЭ, и больше всего - Дубай. Страна активно развивается, становится центром деловой активности, не вводит санкций в отношении россиян. Также наши соотечественники интересуются Бахрейном: доля покупателей из России на первичном рынке жилой недвижимости этой страны в I квартале 2023 года выросла на 30% по сравнению с IV кварталом 2022 года.
Недвижимость в Таиланде также стала пользоваться большим спросом у российских инвесторов — россияне находятся в тройке главных ее покупателей в 1 квартале 2023 года. Сохраняется интерес к объектам недвижимости в Греции, Испании, Франции, Черногории, на Кипре, набирают популярность Шри-Ланка, Вьетнам. Но на долю этих стран приходится уже значительно меньшее количество сделок, чем на долю Турции и ОАЭ. Среди стран СНГ лидером остается Грузия: в прошлом году россияне купили здесь больше жилья, чем другие иностранцы.
В 1 полугодии лидером среди зарубежных рынков остается ОАЭ — на него пришлось 13% всех вложений российских инвесторов, и он прибавил 32% по заявкам. В структуре сделок Kalinka Group больше половины (52%) сделок 1 полугодия 2023 года пришлось на ОАЭ. Это почти столько же, сколько было в 1 полугодии 2022 года.
В ОАЭ инвесторов интересует не только Дубай. Постепенно растет спрос на недвижимость в Абу-Даби: количество сделок там выросло на 54% год к году вместе с ростом средних бюджетов. Медленно увеличивается спрос на недвижимость в Бахрейне, в Рас-Эль-Хайме. Из востребованных регионов немного просел только Катар — на 26% год к году.
- С какой страной вам лично нравится работать больше всего? Расскажите про местные особенности рынка недвижимости. Какие объекты пользуются повышенным спросом у состоятельных покупателей из России?
- В каждой стране есть своя специфика, которую, конечно же, нужно учитывать при выстраивании деловых отношений. Везде, где сегодня представлена Kalinka Ecosystem, нам нравится работать. Например, недавно мы открыли представительство в Таиланде, потому что оценили перспективы рынка и услышали запросы наших клиентов. Особенности, которые нужно учитывать, чаще всего связаны с человеческим фактором, ментальностью. Если в Турции тебе говорят, что сделают «завтра», то это еще ничего не значит. Однако такие моменты относятся не только к рынку недвижимости. На Ближнем Востоке к подписанию переходят не быстро, нужно все спокойно обсудить, но если вы договорились, то вряд ли потом возникнут какие-то сложности.
Если говорить про юридические аспекты и документооборот, то они хорошо выстроены во всех странах — где-то лучше, где-то - в процессе модернизации. Знаем, что мошенничество есть, но мы работаем только с теми партнерами, кто может гарантировать прозрачность всех процессов.
Сегодня страны Ближнего Востока активно развиваются, привлекают к себе специалистов со всего мира. В том числе поэтому границы часто стираются. Это уже не те консервативные страны, которые были раньше. Основная особенность — динамика развития рынка: важно следить за всеми событиями, которые происходят в регионе. А рынок недвижимости ОАЭ, Катара или Саудовской Аравии быстро меняется. Например, Саудовская Аравия презентовала несколько очень амбициозных проектов, которые привлекли внимание инвесторов со всего мира.
Конкретные объекты и минимальные суммы захода различаются от региона к региону. В Дубае это резиденции от $8 млн. В Абу-Даби — квартиры на острове Саадият: Nobu Residences, где мы ожидаем старт продаж с ценником от $5 млн, и уникальная резиденция Source II (от $2 млн) напротив музея шейха Зайда. В Омане рекомендуем инвестировать в виллы и имения в проекте Аль-Муж (Al Mouj), от $10 млн. Есть и виллы поменьше, стоимость - от $3,5 млн. А в Бахрейне — в резиденции Four Seasons, которые находятся в самом центре Манамы (столица).
Сегодня покупателя недвижимости на Ближнем Востоке в первую очередь привлекают апартаменты: по итогам 2022 года на них пришлось 70% всех сделок в ОАЭ. Востребованы объекты в Dubai Marina, в Downtown, в Business Bay. Это стабильная инвестиция на долгосрочную перспективу. В тройку лидеров у наших клиентов вошли виллы — в основном в Damac Lagoons, в районе Jabal Ali First, а также коммерческая недвижимость.
- Какова доля инвесторов, выбирающих зарубежную недвижимость, среди ваших клиентов? Дайте, пожалуйста, советы желающим заняться инвестированием. Что и где выбирать, каков порог входа, доходность применительно к различным типам объектов?
- Самый понятный способ вложить деньги в недвижимость для частного инвестора, который впервые рассматривает такой инструмент, — купить жилье. Заработать на этом можно двумя способами: либо сдавать в аренду, либо спустя некоторое время перепродать дороже, чем купили. Основной плюс инвестиций через покупку жилой недвижимости — легко найти и оформить подходящий объект, легко сдать в аренду, прогнозировать рост. Минус — с ростом города меняются и обозначения.
Чтобы подобрать ликвидный объект, лучше смотреть не на массовые квартиры, а на нишевые, уникальные проекты. Квартир в ОАЭ, особенно в Дубае, сейчас строят много, выводят на рынок быстро, и если сдавать в аренду их можно с относительным успехом, то перепродать в ближайшей перспективе будет сложнее. Конечно, уникальные проекты перепродавать проще, но лишь потому, что это штучный товар.
Средняя доходность от сдачи объекта недвижимости в аренду в Дубае — 7-10% годовых, бывает даже 12%. На недвижимости в странах Ближнего Востока можно зарабатывать не только от сдачи объектов в аренду, но и на спекулятивных сделках. Ликвидный проект с планом по рассрочке может принести доходность выше 100% годовых. Среди наших клиентов есть те, кто заработал 115% и 125% IRR (внутренняя норма доходности, возврат инвестиций, вложенных в проект).
Небольшие жилые комплексы (в среднем до 150 квартир) в интересных локациях и с развитой инфраструктурой сегодня обладают самой высокой ликвидностью. По нашим данным, цены на квартиры в новостройках Дубая в прошлом году выросли на 18%, а на виллы — на 38%-41%. Средняя арендная плата за жилье в Дубае выросла с марта 2022 по март 2023 года на 41,1%, а в Абу-Даби — на 5,6%.
Еще один потенциально перспективный способ вложить деньги в недвижимость в ОАЭ — купить или арендовать коммерческую площадь, чтобы получать доход от дальнейшей сдачи в аренду. Простаивать она не будет, особенно если объект находится в проходной локации. Один из ключевых минусов инвестиций в коммерческие объекты напрямую — это высокий порог входа. Минимальная сумма, с которой можно купить коммерческую недвижимость, — $500?000.
Инвестирование в недвижимость через стратегии доверительного управления и закрытые паевые фонды (ЗПИФ) последние годы активно набирает обороты.
Механика простая: инвестор покупает паи фонда, который вкладывает деньги в объект недвижимости. Фактически он приобретает долю в этом объекте с возможностью получения дохода. Первое преимущество — низкий порог входа, поскольку инвестору не нужно покупать полноценный объект недвижимости. Второе — возможность диверсифицировать портфель и тем самым как увеличить его среднюю потенциальную доходность, так и снизить для себя риски.
- Какова средняя цена премиальной сделки сегодня?
- Она сильно отличается в зависимости от региона и времени, ответом на вопрос может быть целый аналитический отчет. Для примера привожу Дубай.
Во-первых, покупатель серьезно «помолодел». Сегодня средний возраст покупателей недвижимости в Дубае — 42 года, тогда как раньше он составлял 58 лет. Средний чек сделки в Дубае, по нашим данным за 2022 год, — 2,5 млн дирхам: это около 47 млн рублей на конец года (61 млн рублей сейчас). А верхняя планка за объекты премиум-класса — 20 млн дирхам: 375,5 млн рублей тогда и почти 493 млн рублей сейчас. При этом в Дубае около 70% покупателей пользуются программами беспроцентной рассрочки — от застройщика для новостроек, причем они доступны и иностранцам.
Большая часть покупателей объектов недвижимости на Ближнем Востоке — ультрахайнеты. Однако появляются и люди с меньшими бюджетами, рассматривающие не только делюкс сегмент. В прошлом году суммы сделок наших клиентов на Ближнем Востоке начинались от 500 тыс. дирхам (примерно 9,3 млн рублей): это цены бюджетной недвижимости. При трудоустройстве в Дубае у молодых специалистов есть шансы быстрее купить жилье там, чем в Москве.
- Как обезопасить себя, выбирая заграничную недвижимость сегодня? Известны ведь случаи, когда, несмотря на неприкосновенность частной собственности, т.н. «недружественные» страны и активы замораживают, и дома у россиян отнимают.
- Сегодня россияне крайне редко покупают недвижимость в странах, которые могут применить санкции. По крайней мере те, у кого нет второго паспорта. Обезопасить себя можно еще на этапе выбора локации — есть более стабильные страны, у которых имеется стратегия развития на ближайшие годы, и менее стабильные, на которых могут повлиять определенные экономические и политические события. Если говорить про Ближний Восток, то там дружественные страны (Турция, Таиланд и Вьетнам) открыты для всех. В общем, чтобы вы стабильно получали высокую доходность, а не пытались заморозить ваши активы, нужно просто правильно выбирать страну (предварительно оценив особенности и специфику), в которой планируете приобрести объект недвижимости. И в идеале – обращаться к помощи опытных консультантов.
Поделиться
