По итогам 2023 года, совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России превысил 763 млрд. рублей, что стало рекордом за историю наблюдений, напоминает Станислав Бибик, партнёр NF Group. В структуре инвестирования на Москву пришлось около 68% вложений, на Санкт-Петербург – 22%, остальные 10% – на регионы России. Наибольший объем привлеченных средств на региональных рынках был зафиксирован в Карачаево-Черкессии – 32% или 24,2 млрд. руб., однако эксперт напоминает, что он пришелся лишь на одну сделку – покупку курорта «Архыз». На втором месте – Новосибирская область с долей в 9%, а также Татарстан – 7%.
По типу инвестора лидировали банки (47% от общего объема инвестиций в регионы) и инвестиционные компании (43%). «Лидерство финансовых структур можно объяснить также одной крупной портфельной сделкой – покупкой Газпромбанком портфеля «Мега», куда входил ряд крупных торговых центров в регионах, – резюмирует Станислав Бибик. – Торговая недвижимость вообще стала лидером по объему привлеченных средств на региональных рынках – 55% в 2023 году или 42 млрд. руб.».
В свою очередь, Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, оценивает инвестиции в российские регионы в 2023 году как пятую часть от общего объема вложений в CRE. «В абсолютных значениях показатель составил 155 млрд. рублей, что в три раза превышает годовое значение 2022 года, и является максимальным за всю историю наблюдений, – соглашается эксперт с коллегами. – В 2024 году интерес инвесторов к регионам сохранится. Наиболее привлекательными для девелопмента станут, в первую очередь, курортные – Сочи, Краснодарский край, а также туристические кластеры по всей России – Байкал, Алтай, Северный Кавказ. Тренд обусловлен активным развитием внутреннего туризма: во многих регионах России сохраняется острый дефицит качественного номерного фонда и инфраструктуры, что открывает для инвесторов новые перспективы».
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия, также называет инвестиционный потенциал ряда регионов России в 2024-м достаточно высоким. «Как в части покупки активов, так и в контексте нового строительства, – уточняет он. – Инвестиции в готовый бизнес сегодня не являются безальтернативным способом вложения, поэтому мы видим активный интерес к девелопменту именно в регионах».
Прямая речь
Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI partners:
- Краснодарский край – склады, индустрия гостеприимства, ритейл, морские порты. Сейчас это ключевой логистический хаб на юге страны, и фактически – единственная тёплая морская курортная зона для миллионов жителей России, которые по разным причинам не могут отдохнуть на иностранных курортах.
Приморский край и Владивосток – склады, офисы, аэропорт и морской порт. Снова же, ключевой логистический хаб на востоке страны и «внутренний оффшор» на о.Русский, куда переезжают российские корпорации из Кипра, Нидерландов, Сингапура, Люксембурга, Швейцарии и других, в прошлом привычных и комфортных, мест.
Калининград – качественные офисы и жильё – из-за другого «внутреннего оффшора» на острове Октябрьский.
Ну а из-за переориентации транспортных потоков с запада на юг и восток, очевидно, роль Санкт-Петербурга и Москвы как крупных транзитных хабов сократится в пользу Краснодарского и Приморского края. В средне- и долгосрочной перспективе картина будет меняться в зависимости от геополитических реалий.
Источник: CRE
Бизнес и центры
Для офисных инвестиций регионы оставались менее привлекательными, чем Москва и Петербург все тридцать лет истории рынка коммерческой недвижимости в России.
Оба города по-прежнему будут доминировать в сегменте, однако потенциальным региональным инвесторам всё-таки могут быть интересны Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Екатеринбург, Красноярск, Краснодар, перечисляет Алексей Ефимов. «Офисные сделки и проекты в регионах до сих пор – точечная история, – соглашается Георгий Кизесов, директор по инвестициям AKTIVO. – Профессиональные инвесторы всё ещё идут в регионы неохотно, поскольку в большинстве из них наблюдается ограниченный спрос со стороны арендаторов».
Прямая речь
Дмитрий Тищенко, управляющий директор Becar Property Management:
– 85% офисов сконцентрировано в Москве и Санкт-Петербурге, и предпосылок для изменения ситуации нет. Но инвесторам, безусловно, интересны и города-миллионники, и крупнейшие агломерации с платежеспособным населением: Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Краснодар, Ростов-на-Дону.
Перенос штаб-квартир крупнейших корпораций из Москвы в сибирские и уральские города (Красноярск, Екатеринбург, Новосибирск) может стать окном возможностей для регионального офисного рынка уже в 2024-м, убеждён Александр Алейников, партнер, коммерческий директор Pridex. «Среди наиболее свежих примеров – готовящийся переезд в Красноярск головного офиса «РусГидро», – сообщает эксперт. – Другие компании, которые планируют, либо уже сменили «прописку», – En+Group, Русал, Полюс, ТМК и т.д. Релокация поддерживается и правительством как способ стимулировать развитие регионов. Кроме того, компании промышленного сектора стараются сейчас быть ближе к своим ключевым производственным точкам, что должно обеспечить дополнительное повышение эффективности бизнеса. И хотя тренд разворачивается на офисном рынке, он, безусловно, оказывает влияние и на другие сегменты: в первую очередь, способствует развитию социальной инфраструктуры (детские сады, школы и др.), а также торговой недвижимости и индустрии гостеприимства. Урал и Сибирь-то уже несколько лет находятся в поле зрения профессиональных игроков, но в последнее время мы стали наблюдать рост запросов на офисные проекты и на юге страны – в Краснодаре, Ростове-на-Дону и др. В ближайшее время направление продолжит развиваться – в первую очередь, за счёт крупных аграрных предприятий. Если взятый правительством курс на развитие регионов останется неизменным, а опыт переноса штаб-квартир крупных корпораций из Москвы – позитивным, тенденция усилится, а список потенциально интересных для инвестиций субъектов РФ – расширится».
Прямая речь
Никита Деев-Анисимов, управляющий директор Titul:
– В ближайшие два года ожидается сохранение тренда на открытие штаб-квартир крупных компаний в регионах. Это приведет к релокации сотрудников и увеличению спроса в различных сегментах рынка, включая жилье, розничную недвижимость и сферу отдыха. Тренд будет усиливаться под воздействием внешних факторов, и останется стабильным в течение ближайших двух лет.
В 2024 году же стоит обратить внимание на следующие регионы. Классические офисы: здесь Тюмень, Челябинск и Краснодарский край обретают привлекательность благодаря развитию бизнес-инфраструктуры и росту спроса на офисные помещения.
Сети гибких офисов будут оставаться активными участниками выхода на региональный рынок благодаря растущей потребности в подобных пространствах.
Средние и крупные компании из центральных регионов могут оказаться конкурентоспособными на региональных рынках.
В регионах сохраняется дефицит современных коммерческих объектов, при этом местные игроки часто не имеют достаточной экспертизы для их разработки, что делает такие локации ещё более привлекательными для входа.
Источник: Pridex
Немосковские окна
Марина Толстошеева, руководитель УК «Альта+», напоминает и про созданные в 2018 году специальные административные районы (САР). «Таких в России, правда, пока только две: в Калининградской области и на острове Русский, куда активно привлекается капитал, – уточняет она. – Но уже по итогам I полугодия 2023 года объем качественных офисов в десяти российских городах с населением более 1 млн человек достиг 3,6 млн кв. метров. При этом в Новосибирске, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге были зафиксированы самые высокие ставки аренды офисов класса А среди регионов. Это говорит о существенном дефиците качественных офисов и привлекательности офисного девелопмента».
Прямая речь
Татьяна Шараева, президент НАОК, партнёр OfficeFlex:
- На качественные коворкинги в регионах огромный спрос, и пока удовлетворить его сегмент не может. Проблема в том, что нет достаточно больших качественных проектов, чему, конечно, есть определенные причины.
Прежде всего, недостаток качественных офисных зданий. Те, что есть, в основном, уже с нулевой вакантностью. Коворкингам попросту негде открываться. Поэтому мы видим, что основная масса региональных коворкингов – это небольшие проекты. Другое дело, что можно и нужно открываться в нестандартных локациях: ТЦ, бывшие промзоны, дома культуры, библиотеки. Но, снова же, далеко не всегда в регионах есть инвесторы, готовые вкладываться в такие проекты.
Резюмируя: крупные игроки понимают, что спрос есть, но пойдут только под запрос конкретного клиента или инвестора. Для поиска инвесторов коворкингов 2024-й – вообще очень неоднозначный год. Сдерживающим фактором является ставка рефинансирования.
Источник: CRE
Смещение офисного спроса наблюдается и в сторону Самары и Нижнего Новгорода, подчёркивает Марина Толстошеева. Относительная близость этих городов к Москве и производствам, высокие ставки и более высокий уровень зарплат в столичном регионе заставляют крупный бизнес рассматривать направления в качестве перспективных по выводу штаб-квартир. На тренд влияет и политика перевода центральных офисов госструктур в регионы в рамках программы децентрализации точек экономического роста. «Московские девелоперы теперь выходят в регионы не просто так, но активно изучают возможности по входу со своим брендом, – продолжает эксперт. – Региональные игроки, в свою очередь, охотятся за качественным столичным брендингом; на выходе – мы уже скоро увидим новые проекты в регионах от именитых девелоперов. Конечно, в условиях геополитической нестабильности сначала будут скупаться замороженные лоты региональных девелоперов, поскольку это зачастую снижает порог входа». «Среди регионов стоит выделить те, где активно развивается, в частности, IT-сектор, – добавляет Андрей Алёшкин, партнёр, исполнительный директор, NAI Belarus. – В этом плане перспективны Екатеринбург, Новосибирск. Не стоит исключать и не крупные населенные пункты, которые относятся к наукоградам. Там удельная доля категории офисных сотрудников высокая, а вот сама инфраструктура далеко не всегда обновлена».
Прямая речь
Елена Михайлова, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики, ПАРУС Управление Активами:
- Несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, ожидания бизнеса остаются оптимистичными, а потребительские настроения сохраняются на высоком уровне Однако выросшее фондирование новых проектов в коммерческой недвижимости будет ограничивать девелопмент во всех секторах. Но мы, снова же, смотрим в будущее с оптимизмом.
Потенциал инвестиций в коммерческую недвижимость страны огромен, мы всё ещё сильно отстаём от развитых государств по показателям обеспеченности населения площадями. Тех же качественных офисных объектов на региональных рынках не хватает, а начало строительства новых БЦ осложнено внешними факторами – ростом стоимости фондирования проектов и ростом себестоимости.
При этом, по данным Федеральной налоговой службы в России зарегистрировано почти 5,9 млн субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП). Почти всем этим компаниям нужны офисы, шоу-румы, торговые, производственные и складские площади. Спрос и ограниченный объём предложения в данных секторах повышают спрос на небольшие и маленькие лоты коммерческих площадей, что отражается и на росте инвестиций в них.
Усиливается и запрос на гибкие и гибридные форматы в регионах. При этом рынок коворкингов за пределами Москвы и Петербурга растет не только за счет частных девелоперов, но и за счёт государственного сектора.
Источник: Pridex
Спасибо за покупку
В этом году новых крупных сделок с уходящими «иностранцами» уже не предвидится, и офисные объекты, в том числе, в регионах, будут продаваться преимущественно госструктурам, прогнозирует Георгий Кизесов. Однако это будут относительно недорогие объекты в связи с высокой стоимостью кредита – главным сдерживающим фактором для рынка коммерческой недвижимости. «В связи с ростом ключевой ставки всем фондам, которые получают деньги с розницы, вообще стало работать сложнее, поскольку многие инвесторы сегодня предпочитают вкладываться в облигации и депозиты, – продолжает г-н Кизесов. – Классический инвестфонд в итоге в этом году будет не очень активным, снова же, в связи с дороговизной кредита. Но на рынке появляются точечные игроки – промышленные группы, для которых недвижимость не является профильным сегментом, но перекладывающие в неё прибыль из основного бизнеса. Наиболее интересными для них будут регионы с растущим населением. Например, Тюмень и Краснодар. Также привлекательными для инвесторов остаются города-миллионники с высоким уровнем доходов, такие как Казань, нефтедобывающие и нефтеперерабатывающие регионы». «Всем нам известен термин – «профицитные регионы», – соглашается Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью. – Например, по итогам 2023 года одним из таких стала Ярославская область. Но есть и более отдаленные, как правило, занимающиеся добычей или транспортировкой угля, газа и нефти. Модель известная: там, где уровень доходов населения высок, образуется спрос на новые продукты, концепции, недвижимость. Важно отметить, что в рамках трансформаций, запущенных событиями предыдущих лет, усилился ещё и процесс миграций – например, мы видим, что на рынок жилой недвижимости выходит много наших соотечественников из таких регионов. Именно ротация аудитории указывает на новые возможности. Ведь если кто-то переезжает (и переводит бизнес в столицу), значит, вероятно, происходит процесс освобождения каких-то ниш, где ранее конкуренция была слишком высокой. Вместе с тем, каждый регион из тех, где может быть и дефицит бюджета, по-своему интересен, вопрос лишь в том, чтобы вычислить потребности. И если в одном из них люди нуждаются в развлечениях и новых ТЦ, то в других явно не хватает нового жилья или офисов. Вот на такой уникальный спрос обычно и ориентируются компании, рассматривающие перспективы инвестирования в регионы. Конечно, развитие может застопориться на фоне роста ключевой ставки и подорожавших кредитов. Тем не менее, я вижу перспективы в развитии курортов (Алтай, Краснодарский край, Крым), ритейла (крупных сетей с недорогой одеждой, товарами для дома, техникой). А вот строительство жилья или, тем более, коммерческой недвижимости, в том числе производств, сегодня будет вызывать опасения – это проекты долгого цикла, в условиях неопределенности их запускать страшнее».
О самых интересных регионах России для инвестиций в торговую недвижимость и ритейл, склады и логистику, индустрию гостеприимства читайте в наших следующих выпусках.
